Mange dagligdags aftaler – både mellem privatpersoner indbyrdes men også i forretningslivet indgås pr. mail eller på anden måde elektronisk uden at der udveksles traditionelle breve og uden at aftalerne i øvrigt bekræftes ”på papir” eller på anden måde end ved udveksling af e-mails.
Dette er dog ikke ensbetydende med at man kan være sikker på at brugen af e-mails er juridisk holdbart, hvilket en afgørelse fra Østre Landsret i slutningen af 2011 tydeligt bekræfter.
Den pågældende sag var mellem en lejer og en udlejer af en beboelseslejlighed, hvor lejer pr. e-mail havde sendt en opsigelse af lejemålet i slutningen af marts måned 2010, og da lejemålet var med tre måneders opsigelse, mente lejer, at opsigelsesvarslet skulle udløbe til udgangen af juni 2010. Udlejer fik en papirkopi af opsigelsen overgivet 2. april 2010 og var for sit vedkommende af den opfattelse, at opsigelsen pr. mail ikke var gyldig, at lejemålet derfor først var opsagt i april måned og at opsigelsesvarslet derfor løb til og med juli måned 2010. Udlejer vandt sagen både i byretten og i landsretten, der således underkendte den opsigelse, der var sendt pr. mail.
Begrundelsen er følgende:
Reglerne om opsigelse findes i lejelovens § 87, og denne bestemmelse stiller ingen særlige krav til opsigelsens form eller indhold, når det er lejeren, der opsiger. Udlejers opsigelse skal dog altid være ”skriftlig”. I den konkrete sag var det imidlertid aftalt i lejekontrakten, at også lejers opsigelse skulle afgives ”skriftligt”, og det viste sig altså, at en e-mail ikke automatisk er ”skriftlig”.
Det har siden 1. januar 2004 været muligt at aftale (lejelovens § 4), at lejer og udlejer skal kunne kommunikere bindende pr. e-mail, men det kan dog ikke gyldigt aftales, at udlejers opsigelse eller ophævelse kan sendes pr. mail. Man kan imidlertid godt aftale, at lejers opsigelse skal kunne foregå elektronisk, men en sådan aftale var ikke indgået i denne sag. Både byretten og landsretten nåede derfor frem til, at da det var aftalt at også lejers opsigelse skulle være skriftlig og da kommunikation pr. mail ikke var aftalt, da kunne en opsigelse pr. mail ikke være ”skriftlig” og opsigelsen fik derfor først virkning fra 2. april 2012, hvor udlejer modtog en papirudgave af opsigelsen.
Denne afgørelse illustrerer tydeligt, at juraen ikke altid følger med den praktiske virkelighed, hvor mangt og meget afgøres pr. mail. I lejeforhold skal muligheden for elektronisk kommunikation være udtrykkeligt aftalt, hvis man som lejer eller udlejer skal være sikker på at kunne kommunikere med den anden part pr. mail og med bindende virkning.
Sat på spidsen skal man måske ligefrem være tilbageholdende med at svare på mails i de situationer, hvor denne måde at kommunikere, ikke er udtrykkeligt aftalt.
Kilde: Moltke-Leth