L 97 høringssvar

By- og Boligudvalget 2014-15
L 97 Bilag 3
Offentligt
1438987_0001.pngTil:Cc:Fra:Titel:Sendt:By, Bolig og Landdistrikter (mbbl@mbbl.dk)Lars Gerstrøm (lag@mbbl.dk)Anders Clausen, GI (ac@gi.dk)J.nr. 2013-2665-Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen 10-10-2014 14:09:37J.nr. 2013-2665 GI har følgende bemærkninger til udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen: Ad § 1, nr. 10Af det foreslåede § 19, stk. 3 i lejeloven fremgår: ”Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, …..” Af forarbejderne til den gældende § 22, stk. 3 i boligreguleringsloven fremgår, at lejenedsættelsen kun gælder for de lejere, der retter henvendelse til nævnet efter fristens udløb, selv om der står ”samtidig” i lovteksten. Dette er ikke gentaget i bemærkningerne i udkastet. Betyder det, at lejerne er berettiget til at betale den nedsatte leje i henhold til huslejenævnets afgørelse, hvis huslejenævnet har truffet afgørelse om påbud og lejenedslag ved fristens udløb i én og samme afgørelse? Ad § 1, nr. 65 og nr. 67Efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 113 a, stk. 3, nr. 6, skal udlejeren også kunne frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis denne inden for en periode på 2 år både er idømt bøde-eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser. Efter det foreslåede stk. 4, 3. pkt., indberetter lejeren til Grundejernes Investeringsfond oplysning om, at ejeren er idømt bøde- ellerfængselsstraf i medfør af § 6. Hvordan bliver lejeren informeret om, at denne skal henvende sig til Grundejernes Investeringsfond, hvis udlejeren bliver idømt bøde- eller fængselsstraf efter § 6? Ad § 5, stk. 2, 2. sidste punktumEfter den foreslåede bestemmelse, skal lejen nedsættes, når saldoen på kontoen er udbetalt eller udlignet. Er der en sondring mellem anvendelse af”udbetalt”,og”udlignet”,og i givet fald er det en tilsigtet sondring?Ad § 2, nr. 21Efter det foreslåede § 18, stk. 5 i boligreguleringsloven, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af § 18 b, udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne, fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.En præcisering af de ejendomme, som er omfattet af bestemmelsen, og hvordan den praktiske implementering i øvrigt skal finde sted, vil være hensigtsmæssigt. Ad § 2, nr. 38I det foreslåede § 60, stk. 1, 1. pkt. i boligreguleringsloven er boligreguleringslovens § 22, stk. 3 ændret til lejelovens § 19, stk. 3, som følge af at huslejenævnet skal kunne pålægge udførelse af vedligeholdelsesarbejder på alle private udlejningsejendomme i landet. I boligreguleringslovens § 60, stk. 1, 1. pkt., henvises dog stadig til boligreguleringslovens § 27, stk. 6, og til § 27 a, stk. 2. Er det hensigten også at overføre disse bestemmelser til lejeloven, således at huslejenævnet ligeledes kan pålægge arbejder ifølge disse bestemmelser for alle ejendomme? Vil det i så fald først ske ved en senere ændring af lejelovgivningen? Ad § 2, nr. 36Ifølge det foreslåede § 39, stk. 2 i boligreguleringsloven skal udlejeren betale et beløb på 2.080 kr. til huslejenævnets udgifter til sagens behandling, hvis udlejeren taber sagen i nævnet. Gælder denne ændring også i tvister mellem ejeren og Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens § 22 f? Venlig hilsenAnders ClausenAdvokat, KontoDirekte 82 32 23 20Mobil 21 69 30 80Grundejernes Investeringsfond · Ny Kongensgade 15 · 1472 København K · Tlf. 82 32 23 00 · gi.dk · ejendomsviden.dk 1438987_0002.png 1438987_0003.png10. oktober 2014Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KAtt. Lars Gerstrøm, jf. jeres j.nr. 2013-2665mbbl@mbbl.dk og lag@mbbl.dkBemærkninger til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningenVi har modtaget udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen ihøring den 16. september 2014. Udkastet giver anledning til en enkelt bemærkning til lov-forslagets pkt. 39.I udmeldingerne omkringaftalen om en forenkling og modernisering af lejeloven var derfokus på, at reglerne skulle blive mere gennemskueligei forbindelse med huslejenævnetsafgørelser.Det fremgår imidlertid ikke af § 59a, hvordan denne gennemsigtighed skal opnås. Vi fore-slår derfor, at en formulering som under pkt. 21 (§18, stk. 3): ”Ministeren for by, bolig oglanddistriktet fastsætter nærmere regler om …” fulgt af f.eks. ”offentliggørelse af husleje-nævnsafgørelser” sættes ind i § 59a. Det vil kunne medvirke til at sikre øget gennemsigtig-hed på området.Med venlig hilsenMarie Lund BendtsenD75646 1438987_0004.png 1438987_0005.png 1438987_0006.pngHØRINGSSVARUdkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen(j. nr. 2013-2665)Bygherreforeningen takker Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter for lejlighedentil at kommentere høringsmaterialet vedrørende udkast til lovforslag om forenklingog modernisering af lejelovgivningen.Bygherreforeningen er overordnet kritisk over for indholdet i de foreslåedeændringer i lovforslaget og mener ikke, at de lever op til ambitionerne omforenkling og modernisering af lejelovgivningen. Der er ellers godesamfundsøkonomiske grunde til at gennemføre en revision af lovgivningen på,området, som kan skabe et mere velfungerende marked for lejeboliger med færrekonflikter. I nedenstående har vi lagt vægt på det generelle og principielle ilovforslaget – med udgangspunkt i bemærkningerne hertil.Bygherreforeningen bifalder i høj grad intentionerne om at forenkle ogmodernisere, herunder at sammenlægge de to love, men mener samtidigt, at detmå ske via en reel forenkling af de komplekse regler, hvilket blandt andetindebærer at:Der undlades tilføjelse af nye ordninger, der komplicerer aftaleforholdet mellemudlejer og lejer yderligere, og medfører nye administrative byrder for beggeparterLovteksten og bemærkningerne hertil formuleres og evt. udbygges, således atfortolkningsmuligheder minimeresRetstilstanden dermed er klar, og at forholdet mellem udlejer og lejer erbalanceret og gennemskueligt for begge parterSide 113. oktober 2014BygherreforeningenBorgergade 1111300 København KTelefon 7020 0071Telefax 7020 1271info@bygherreforeningen.dkwww.bygherreforeningen.dkBygherreforeningen ønsker desuden en lovændring, der sikrer at:Huslejenævnsafgørelser gøres mere ensartede i kvalitet og gennemskuelighedDer gennemføres en evaluering af lovsættet efter to år med fokus på effekterog retsvirkninger.Bygherreforeningen må dog i forhold til lovforslaget påpege at:Der savnes konkrete og eksplicitte definitioner af istandsættelses- ogvedligeholdelsesbegreberne – eksempelvis gennem illustrative eksemplerEventuelt bortfald af udlejers muligheder for nyistandsættelser vil med storsikkerhed medføre forringelser af bygnings- og boligstandarden. Det giver ikkemening at differentiere restriktivt i forhold til normalistandsættelsesbegrebet, som det kendes fra den almene sektor. Tværtimod giver det mening at kunneimødekomme lejernes ønsker til niveau for istandsættelse af boligerne.De påtænkte ind- og fraflytningsrapporter bør være ensartede i opbygning ogindhold – eventuelt ved at fastlægge minimumskrav hertil i særlige formularer(fortrykte/digitale) eller ved udvidelse af de formelle lejekontrakter med denødvendige informationer om status ved ind- og fraflytningDer bør tilstræbes en ensartethed i praksis og formalia omkring ind- ogfraflytningsrapporter mellem den private og almene udlejningssektor, for atsikre en ensartet retsvirkning for begge parter. Der bør ikke være urimeligesanktioner i forbindelse med rene formalia. Og det må bemærkes i denforbindelse, at boliglejere ikke er opdelte, men netop gerne skulle kunne agerefrit på et samlet og gennemskueligt marked, fx når de skifter bolig på tværs afde to sektorer.Indførelsen af en rullende 10-års vedligeholdelsesplan må i givet fald ske på etbedre oplyst og udredt grundlag, idet der ikke i dag findes brugbare erfaringer,hvor sådanne planer er i anvendelse og effektive i forhold til at regulereudlejningsejendommes generelle tilstand. Der findes allerede digitale systemerhertil (fx GI’s Planlæg Vedligehold), men som kun i meget begrænset omfangfinder anvendelse, hvilket skyldes erkendelsen af, at opfølgning på sådanneplaner er tungt og omkostningskrævende – snarere end fraværet af krav om atplanerne skal foreligge. Det er samtidigt uklart, hvorledes udgifter til disseplaner og deres opfølgning i tilfælde af krav herom vil kunne pålignes huslejensom en driftsudgift og dermed den omkostningsbestemte beregning.Der i revision af regelsættet i lejelovens kap. VII sikres bestemmelser, derentydigt tager højde for udlejers muligheder for leverance og afregning afenergiforsyning til de enkelte lejemål, således at lejelovgivningen ikke bliver enbarriere for den fremtidige omstilling af energiforsyningen, herunder etableringaf bygningsintegrerede, vedvarende energiforsyningsanlæg.Side 2Afslutningsvis er Bygherreforeningen stærkt tvivlende overfor at:Indførelse af en frivillig 2-årig brug af nettoprisindekseret huslejefastsættelse vilfinde anvendelse, når der samtidigt henses til de undtagelser og formkrav, derindrammer muligheden, idet der i forslaget ingenlunde er tale om en forenkling.Bygherreforeningen står i øvrigt til rådighed for uddybning af ovenstående. 1438987_0008.pngSide 1 af 19Vandkunsten 3, 4. sal1467 København KTlf. 33 93 40 04bosam@bosam.dkTelefax 33 93 40 07Postgiro 16 93 33 68www.bosam.dkMinisteriet for By-, Bolig- og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KFremsendes via e-mailmbbl@mbbl.dk,cc. lag@mbbl.dkDen 13. oktober 2014Høringssvar vedrørende udkast til lovforslag om forenkling ogmodernisering af lejelovgivningen – ministeriets sagsnr. 2013-2665.Ministeriet for by, bolig og landdistrikter har i brev af 16. september 2014sendt et udkast til lovforslag om en forenkling og modernisering aflejelovgivningen til høring. Med lovforslaget sker der efter ministerietsopfattelse en udmøntning af aftalen af 11. juni 2014 mellem regeringen ogV, DF, SF og EL om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.Indledningsvis skal det bemærkes, at lovforslaget efter BOSAMs vurderingpå ingen måde leder til en forenkling eller til en modernisering af lejeloven.Det er værd at notere sig, at både udlejer- og lejerorganisationer har udtryktutilfredshed med det forlig mellem partierne, der blev præsenteret den 11.juni 2014. Danmarks Lejerforeninger, BOSAM (BoligforeningernesSammenslutning i Danmark), Ejendomsforeningen Danmark og DanskeUdlejere har i et fælles brev påpeget over for politikerne, at de påtænktenye regler vil skabe unødig usikkerhed i retstilstanden og koste både lejereog udlejere tid og penge.De fire organisationer har i det fælles brev til ministeren for by, bolig oglanddistrikter oplyst, at de er enige om, at forligets forslag til ændringer aflejelovgivningen, både enkeltvist og samlet, komplicerer lovgivningenunødigt og ikke giver reelle forenklinger, der kan berettige den storeBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 2 af 19retsusikkerhed, der vil opstå. Organisationerne tilkendegav, at de var enigeom, at det politiske forlig om en ”forenkling og modernisering” aflejelovgivningen, der blev indgået den 11. juni, ikke bør resultere i etlovforslag, der ændrer lejelovgivningen.Det var organisationernes opfattelse, at den øgede retsusikkerhed, somforligets forslag vil resultere i, vil komme til at koste lejerne, udlejerne ogsamfundet både penge og meget tid. Det var også organisationernesopfattelse, at forliget ikke har et indhold, der er dette værd.Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark ogDanske Udlejere tilkendegav yderligere, at de fortsat er loyale over for detmellem organisationerne opnåede forhandlingsresultat og over for måletom at forenkle lejelovgivningen, til gavn for lejerne, udlejerne ogsamfundet.BOSAM står fortsat bag synspunkterne i det omtalte brev fraorganisationerne til ministeren.Lovforslaget er blevet til i stor hast, hvorfor der er mange løse ender,selvmodsigelser og nye principper, der introduceres, men ikke beskrivesnærmere. Samtidig er der i bemærkningerne beskrevet nye regler, der ikkefindes hjemmel til i lovforslaget.BOSAM skal anbefale, at ministeren starter forfra og få sammenskrevet deto gældende love og dermed for alvor forenkle de meget komplekse regler.Det vil samfundsøkonomisk være en god forretning, fordi man kan spareudgifter til for eksempel huslejenævn og boligret, da mere enkle regler vilnedbringe antallet af konflikter.—oo0oo—Sammenfatning.Der sker væsentlige forringelser for beboerdemokratiet, hvis lovforslagetgennemføres. Hvorfor er det et ønske at forringe lejernes demokratiskemuligheder for blot at have en vis indflydelse på forholdene i den ejendom,der danner rammen om en stor del af deres liv?Forslaget om at afskaffe lejelovens § 66 med de konkrete rettigheder forbeboerrepræsentationen og erstatte det med en “ulden” og ikke særligkonkret formålsbestemmelse i § 65 om, at udlejeren bør inddragebeboerrepræsentanterne i alle spørgsmål der har væsentlig betydning, er enBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 3 af 19klar forringelse af lejernes muligheder for kunne gøre deres indflydelsegældende.Reglerne, om at beboerrepræsentationen har ret til at udpege en bydendeved licitationer, deltage i byggemøder m.m. og ikke mindst have krav påen gang årligt at gennemgå ejendommen sammen med udlejer, blev indførti 1994. Hvorfor vil man forringe de rettigheder nu 20 år efter?Selvom reglerne ikke er sanktionerede, har de fleste udlejere fulgt reglerne,og det har betydet meget positivt for samarbejdet og ikke mindst dialogenmellem lejerne og udlejerne.Det er os helt uforståeligt, at man vil fjerne beboerrepræsentationernes rettil én gang årligt at gennemgå ejendommen sammen med udlejeren.Gennemgangen finder sted som følge af bestemmelsen, og den er stærktmedvirkende til at skabe en positiv dialog og medvirker til at løse mangeproblemer. Ofte kan lejerne også påpege forhold vedrørendevedligeholdelsen og driften, som udlejeren ikke har tænkt på, og detmedvirker til at skabe forståelse mellem parterne. Hvorfor vil man fjerneen sådan bestemmelse?Tilsvarendeerdetuforståeligt,hvorformanvilfjernebeboerrepræsentationens ret til at være med til byggemøder. Lejernesdagligdag bliver i høj grad påvirket ved større ombygninger af denejendom, de bor i, og ved at beboerrepræsentanterne deltager ibyggemøderne sammen med udlejer, rådgiver og entreprenør bliver mangeproblemer løst. Såfremt ikke alle forsøger at stå sammen i størrebyggeprocesser, vil der blive betydeligt sværere at afhjælpe de problemer,der næsten altid opstår ved større ombygninger. Lejerne bor der, mensarbejderne står på, så hvorfor skal de ikke have indflydelse eller blive hørtved planlægningen?BOSAM vurderer, at ændringerne i reglerne om lejefastsættelse forsåkaldte småhuse med 1-6 boliger vil medføre drastiske konsekvenser forhuslejeniveauet.I regulerede kommuner drejer det sig om ca. 177.000 lejligheder, der erudlejet efter reglerne om småhuse, og hvor loftet for huslejefastsættelsenfjernes for nye lejeaftaler indgået efter den 1. januar 2015, hvorlovforslaget forventes at træde i kraft.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 4 af 19Hvis lovændringen om lejefastsættelse og lejeregulering gennemføres, kandet få særdeles uheldige og vidtrækkende konsekvenser for boligmarkedet.Fri huslejefastsættelse for lejemål i småhuse kan forventes at medføre enfordobling af lejeniveauet for størsteparten af disse boliger. Det vil få en enkolossal negativ indflydelse på boligsituationen ikke mindst i de store byer.1. Obligatorisk indflytningssyn (udkastet til lovforslagets § 1, nr.5).Et stort antal tvister ved huslejenævnene udspringer af, at lejlighedensvedligeholdelsesstand ved lejerens indflytning ikke er blevetregistreret i fornødent omfang.En mangelfuld registrering af lejemålets stand ved indflytningenkommer først og fremmest lejeren til skade, idet lejeren harbevisbyrden for lejemålets stand ved indflytning. Påviser udlejeren enmangel ved fraflytning, og kan lejeren ikke løfte bevisbyrden for, atmanglen var til stede ved indflytning, påhviler det lejeren at erstatteudgifterne til udbedring af manglen.Derfor er det prisværdigt med initiativer, der forsøger at løse detteomfattende problem og sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag.På trods af lovforslagets gode intentioner, giver lovforslaget dognæppe lejerne en bedre beskyttelse end i dag – tværtimod.Det fremgår af lovforslagetsindflytningssyn er sanktioneret.bemærkninger,atreglenomDet kan der imidlertid stilles spørgsmålstegn ved, for selvomudlejeren tilsidesætter reglen om obligatorisk indflytningssyn, såbevarer udlejeren ifølge lovforslaget og bemærkningerne hertil rettentil at kræve erstatning på baggrund af lejerens misligholdelse,herunder lejerens utilstrækkelige vedligeholdelse i boperioden.Udlejeren kan i udgangspunktet alligevel ikke kræve erstatning forandet og mere end det, der skyldes lejerens misligholdelse. Det følgeraf den beskyttelsespræceptive bestemmelse i lejelovens § 98, stk. 2, 3.pkt., om at lejeren ikke kan pålægges at bringe det lejede i en bedrestand end den, hvori han overtog det lejede, sammenholdt medlovforslaget§ 1, nr. 16 og nr. 17 vedrørende lejelovens § 24 omnormalistandsættelse ved fraflytning.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 5 af 19Så hvad er egentlig sanktionen for udlejeren ved at overtrædebestemmelsen om indflytningssyn? Umiddelbart ingen.Udover skriftlighed stilles der heller ikke nærmere krav tiludformningen af indflytningsrapporten, og også af den grundforekommer reglen at udgøre et tomt slag i luften.Nøglen til at løse problemet er efter BOSAMs erfaring oplysning.Oplysning til lejeren om, hvor vigtigt det er at foretage en nøje ogdetaljeret registrering af lejlighedens vedligeholdelsesstand ogeventuelle småskader ved indflytning. Det er også vigtigt at informerelejeren om, at der godt kan være småskader og andre skavanker, somlejeren er rede til at acceptere, men at det under alle omstændighederer vigtigt, at alt bliver registreret– ikke af hensyn til udlejeren, derindkalder til synet, men først og fremmest for lejerens egen skyld.I BOSAM er vi overbeviste om, at hvis alle lejere blev informerettilstrækkeligt om vigtigheden af en detaljeret registrering vedindflytning, så ville problemet med de mange fraflytningssager i vidtomfang være løst.Derfor er det også særligt uheldigt, at lovforslaget sløjfer detnugældendekrav om,at udlejeren skal indkaldebeboerrepræsentationen, hvis der foretages et indflytningssynsammen med lejeren. Beboerrepræsentanten, som ofte har en størreerfaring og viden på området, kan i forbindelse med etindflytningssyn informere lejeren om indflytningssynets betydning ogdet hensigtsmæssige i en detaljeret registrering. Den mulighed for atviderebringe vigtig information forsvinder i praksis med lovforslaget.Det er i bemærkninger til lovforslaget nævnt, at lejeren selv kanhenvende sig til beboerrepræsentationen og anmode om bistand vedindflytningssynet, men det er ingen løsning.Det er naturligt, at det er udlejeren, der indkalderbeboerrepræsentationen, eftersom det er udlejeren, der fastsættertidspunktetforindflytningssynet,oglejerenpåindflytningstidspunktet typisk ikke er i besiddelse afkontaktoplysninger til beboerrepræsentanterne.Derfor er vurderingen af lovforlaget om indflytningssyn: Det erpositivt, at der bliver fastlagt nogle tidsmæssige rammer for, hvordanet indflytningssyn bør afvikles, men i forhold til det erklærede formåli lovmotiverne – at sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag – såBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0013.pngSide 6 af 19vurderes lovforslaget om obligatorisk indflytningssyn samlet set atvære ét skridt frem og to tilbage.2. Huslejenævnets kompetence i forhold til vedligeholdelsespåbud(udkastet til lovforslagets § 1, nr. 10 om ændring af lejelovens §19, stk. 3).Da udmøntningen af et tilsvarende forslag blev drøftet underforhandlingerne i ministeriet, var de 5 udlejer- og lejerorganisationerenige om1, at der i lovforslagets bemærkninger skulle tilføjes:”Ligesom boligreguleringsloven er lejeloven efter sit formål iudgangspunktet en beskyttelseslov til fordel for lejerne.Den foreslåede ændring indebærer ikke begrænsninger for lejeren til istedet at rejse krav vedrørende fx forholdsmæssigt afslag,selvafhjælpning for udlejerens regning, erstatning, mv. efter reglerne ilejelovens kapitel III om mangler, hvis udlejeren tilsidesætter sinvedligeholdelsespligt. Sager herom afgøres i udgangspunktet afboligretten som 1. instans.”Tilsvarende formulering er ikke medtaget i udkastet til lovforslagetsbemærkninger, hvilket er uheldigt.3. Lejefastsættelse og lejeregulering (udkastet til lovforslagets § 1,nr. 33 om ændring af lejelovens § 53, stk. 2).Ministeren har i udkastet til lovforslaget foreslået, at lejelovens § 53,stk. 2, affattes således:”Stk. 2. For lejeforhold i ejendomme, som ikke er omfattet af reglernei kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kandet dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen iDanmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføresalene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.”Lovforslaget får omfattende negative konsekvenser for lejerne i enrække sammenhænge som beskrevet nedenfor under pkt. A-C:1Referat af møde i Underudvalget den 19. juni 2012 om lejelovsforenkling (bilag 82), ad pkt. 10.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0014.pngSide 7 af 19A. Et stort antal beboelseslejemål kan som en konsekvens aflovforslaget undtages fra lejelovgivningens regler omhuslejeloft, hvilket får stor indflydelse på lejens størrelsenavnlig i småhuse.Mens adgangen til at aftale trappelejeforhøjelse efter den nugældendelejelovs § 53, stk. 2, 2. pkt., er angivet som en undtagelse til stk. 2, 1.pkt., om udtømmende former for lejeregulering, så er lovforslaget omadgangen til at aftale nettoprisindeksregulering i stedet angivet somen undtagelse til lejelovens § 53, stk. 1, der fastslår, at reglerne ilejelovens §§ 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren.En aftalt regulering vil som udgangspunkt udtømmende indeholde deudgifter, som parterne på aftaletidspunktet har kunnet forvente. Detteer en naturlig følge af aftalen om regulering. Derfor erudgangspunktet, at lejen ikke kan reguleres på anden vis end denaftalte i hele den aftalte reguleringsperiode, medmindre der er taget etforbehold herom2.Selvom der er aftalt trappelejeregulering efter de nugældende regler,og der ikke er taget forbehold om regulering af lejen efter lejelovens §49, så kan lejeren kræve lejen nedsat i medfør af § 49, idet lejerenikke ved aftale kan fraskrive sig retten til at påberåbe sig dennebeskyttelsespræceptive bestemmelse i medfør af lejelovens § 53, stk.1.Denne beskyttelse for lejeren er i de almindelige bemærkninger tillovforslaget (pkt. 2.7.2.1) betegnet som en ulempe ved de gældenderegler.Muligheden for at kræve lejenedsættelse, når lejen væsentligtoverstiger det lejedes værdi, bliver med lovforslaget afskåret, når derer indgået aftale om nettoprisindeksregulering af lejen. En aftale omnettoprisindeksregulering giver som lovforslaget er formuleret netopmulighed for at fravige de almindelige regler for lejefastsættelse på enmåde, der stiller lejeren ringere.Lejeren vil således i medfør af lovforslaget til lejelovens § 53, stk. 2,ikke længere kunne kræve den aftalte leje nedsat efter lejelovens § 49,når der samtidig er aftalt nettoprisregulering af lejen.Lovforslaget vil få betydelige konsekvenser for lejeniveauet genereltog i særdeleshed for lejeniveauet i såkaldte småhuse med 1-6 boliger,2Jf. Martin Birk, Aftalt lejeregulering i beboelseslejemål i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret, 2011,side 63.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0015.pngSide 8 af 19hvor lejelovgivningens nugældende huslejeloft indebærer, at lejen iudgangspunktet svarer til lejeniveauet i ejendomme medomkostningsbestemt leje.Særligt om lovforslaget betydning for lejens størrelse i småhuse med1-6 boliger:Boligreguleringslovens § 5 gælder ikke for småhuse. Der findes ikke ilejeloven regler svarende til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og stk.2, om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse. Eftersammenhængen mellem boligreguleringslovens § 29 c, 1. og 2. pkt.,regulerer § 29 c, 2. pkt., heller ikke vilkårene ved lejeaftalensindgåelse, men fastsætter alene den øvre grænse for lejeforhøjelsersamt de kriterier, der finder anvendelse, når en lejer i etsmåhuslejemål rejser krav om lejenedsættelse efter lejelovens § 493.Det støttes også af lovmotiverne til boligreguleringslovens § 29 c,hvor det fremgår, at både lejereguleringen og lejefastsættelsen forsmåejendomme ændres, så de omfattes af reglerne i lejelovens kapitelVIII om ændring af lejevilkår4.Det fremgår klart af både lovforslagets ordlyd og i bemærkningerhertil, at lovforslagets nye bestemmelse i lejelovens § 53, stk. 2, vilgælde for blandt andet småhuse.Lejere i småhuse vil således tilsvarende være afskåret fra at kræveden aftalte leje nedsat under henvisning til boligreguleringslovens §29 c, jf. lejelovens § 49, når der er tilføjet et vilkår omnettoprisindeksregulering i lejeaftalen.Økonomiske følgevirkninger for huslejen i småhuse:Hvis lovforslaget gennemføres, må det forventes, at stort set alle nyelejeaftaler i småhuse vil blive indgået med et vilkår omnettoprisindeksregulering, og at loftet over huslejen for lejemål ismåhuse dermed reelt forsvinder.3Dons & Bang, Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg., side 276, Grubbe & Edlund, Boliglejeret,1. udg., side 302 og Jakob Juul-Sandberg, i Festskrift til Dansk Selskab for Boligret – Lejefastsættelse oglejeregulering, 2011, side 120.4Folketingstidende 1993-94, tillæg A, spalte 7923-24.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0016.pngSide 9 af 19De største stigninger i det generelle huslejeniveau vil primærtforekomme i de større byer, hvor der er mange lejemål i småhuse, oghvor efterspørgslen efter boliger er størst.Det er næppe muligt at foretage en præcis beregning af deøkonomiske konsekvenser af lovforslagets liberalisering aflejereguleringen for småhuse, men der kan ikke herske rimelig tvivlom, at de økonomiske følgevirkninger vil være massive.I regulerede kommuner findes i alt ca. 455.000 boliger i privateudlejningsejendomme og udlejede ejerlejligheder. Heraf er godt177.000 boliger eller knap 40 % af samtlige private udlejningsboligeri regulerede kommuner udlejet efter reglerne om småhuse5.I regulerede kommuner fastsættes lejen for private udlejningsboliger isåkaldte småhuse med 1-6 boliger efter bestemmelsen iboligreguleringslovens § 29 c. Det indebærer, at lejen i etsmåhuslejemål ikke må overstige lejeniveauet for tilsvarende lejemåli større ejendomme, hvor lejen bliver fastsat som omkostningsbestemtleje med tillæg af et beregnet forbedringslejetillæg.For lejemål, hvor lejen bliver fastsat som omkostningsbestemt lejemed tillæg af beregnet forbedringslejetillæg, udgør dengennemsnitlige husleje ca. kr. 590 pr. kvadratmeter årligt6 7.I de større byer som fx København og Århus, hvor efterspørgslen påboliger er stor, vil huslejeniveauet i langt størsteparten afsmåhuslejemålene stige med ca. 100 % for nye lejeaftaler indgåetefter den 1. januar 2015, hvor lovforslaget forventes at træde i kraft,og loftet for huslejefastsættelsen forsvinder fra lejelovgivningen.I takt med at lejligheder i de regulerede kommuner fraflyttes og nyelejeaftaler bliver indgået under de nye regler for fri huslejefastsættelsei småhuse, så vil den økonomiske balance mellem udlejere og lejereblive forrykket med et betydeligt milliardbeløb hvert år i udlejernesfavør.5Socialministerens svar af 25. februar 2011 til Folketingets Boligudvalg vedrørende antal boliger iudlejningsejendomme og udlejede ejerlejligheder fordelt efter reguleringsforhold og ejendommensstørrelse 2010.6Beløbet baserer sig på Velfærdsministeriets rapport om anvendelsen af § 5, stk. 2, iboligreguleringsloven, februar 2009, tabel 7, som er beregnet på udtræk fra Velfærdsministerietshuslejeregister primo 2007, og er korrigeret for den almindelige prisudvikling (nettoprisindeks) i perioden2007-2014.7Da den omkostningsbetsmte leje kun i meget begrænset omfang påvirkes af ejendommens beliggenhed,er der meget små forskelle i det omkostningsbestemte huslejeniveau blandt landets større byer,København, Århus, Odense og Aalborg.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0017.pngSide 10 af 19Afledet effekt på lejensomkostningsbestemt leje.størrelseiejendommemedSelvom lovforslaget om at sløjfe det nuværende huslejeloft omfattersmåhuse og ikke større ejendomme med omkostningsbestemt leje, mådet forventes, at det også i et ikke ubetydeligt omfang vil komme til atpræge huslejeniveauet i de ejendomme, hvor lejen bliver fastsat somomkostningsbestemt.Ved at indskyde en mellemmand – såkaldt stråmandsudlejning – kandet etableres et fremlejeforhold mellem mellemmanden somfremlejegiver og beboeren som fremlejetager. Derved kanlejligheden, der ellers ville være omfattet af reglerne omomkostningsbestemt leje, kunne udlejes efter reglerne for småhuseuden loft over huslejen, når blot der indføjes et vilkår omnettoprisregulering af huslejen i fremlejekontrakten.B. Med lovforslaget om nettoprisindeksregulering af lejenindføres et lejereguleringsprincip, der bringer lejeniveauetud af trit med den generelle prisudvikling.Det fremgår af bemærkninger til lovforslaget (punkt 2.7.2.2.), at dermed forslaget om indførelse af regulering af lejen efternettoprisindeks indføres mulighed for at anvende et almindeligt kendtreguleringsprincip, som er i trit med den generelle prisudvikling.Forudsætningen om en lejeregulering i trit med den generelleprisudvikling vil med temmelig stor sikkerhed ikke blive opfyldt, nårresultatet fra Højesteretsdommen UfR 2010.785 H (T:BB 2010.571)overføres til lovforslaget om nettoprisindeksregulering, der erstattermuligheden for trappelejeregulering.Højesteret har i dommen slået fast, at indgåelsen af en trappelejeaftalei henhold til lejelovens § 53, stk. 2, ikke er betinget af, at udlejer giverafkald på muligheden for at forhøje lejen efter lejelovens almindeligeregler, herunder lejelovens §§ 50-51 om forhøjelse af lejen som følgeaf stigninger i skatter og afgifter.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 11 af 19Dette indebærer, at udlejeren kan bevare retten til at forhøje lejenefter lejelovgivningens varslingsregler på trods af den aftaltetrappeleje, hvis der er taget et forbehold herom.Ved nettoprisindeksregulering – der erstatter trappelejeregulering –bliver der som lovforslaget er formuleret tilsyneladende ikke ændretved denne mulighed for at kombinere nettoprisindeksregulering medandre reguleringer, så længe lejemålet ikke er omfattet af lejelovens §53, stk. 3-6, jf. lovforslagets nr. 35 om ændring af lejelovens § 53,stk. 6.Skatter og afgifter vil som altovervejende hovedregel stige løbende.Det gælder også ved indførelse af et såkaldt skattestop som dette blevdefineret af den tidligere borgerlige regering. Dermed vil der medlovforslaget om nettoprisindeksregulering blive indført etlejereguleringssystem, hvor lejeregulering for stigninger i skatter ogafgifter i kombination med nettoprisindeksregulering, bringer lejen udaf trit med den almindelige prisudvikling.Det er uhensigtsmæssigt at udvide et lejereguleringsprincip, derbidrager til at drive det generelle lejeniveau op i et tempo, som erhøjere end den generelle prisudvikling.Det forværres af, at lejeren i udgangspunktet ikke kan krævelejenedsættelse, når der er indgået aftale nettoprisindeksregulering,selvom lejen pga. reguleringer kommer væsentligt ud af trit medlejeniveauet for tilsvarende lejemål i området. Det får blandt andetsom konsekvens, at lejere vil blive tvunget til at fraflytte på sigt, fordilejen næsten uundgåeligt vil stige i et tempo, der er ude af trit medden generelle prisudvikling.C. Med ophævelse af lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., indførerlovforslaget et reguleringsprincip, der åbner mulighed foretuendeligtantalreguleringsformeroggørlejefastsættelsen uoverskuelig for lejeren.Det er forholdsvist enkelt at konstatere, om en aftale omlejeregulering er ugyldig efter lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., fordilejen reguleres på en anden måde end fastsat i §§ 47-52.Det kan derimod være særdeles vanskeligt at gennemskue, om enaftale om lejeregulering er ugyldig efter § 53, stk. 1, fordi lejenBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0019.pngSide 12 af 19reguleres på end anden måde end fastsat i §§ 47-52, på en måde, somertil skadefor lejeren ud fra en samlet vurdering. Det kan tilmedvære meget svært at bevise under en sag for domstolene.Det er ikke en forenkling at sløjfe lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt.. Detbliver derimod betragteligt sværere for den svage part, lejeren, atoverskue og forstå konsekvenserne af en lejeaftale, der indeholderindividuelt udformede vilkår om komplicerede og uoverskueligereguleringsklausuler.4. Beboerrepræsentationens formål og rettigheder (udkastet tillovforslagets § 1, nr. 36, 43 og 44).Hvorfor afdemokratisere og svække beboerrepræsentationerne, derarbejder for lejernes interesser? Er det modernisering?Når det er aktuelt at stille spørgsmålene hænger det sammen med, atlovforslaget på flere punkter medfører en særdeles uhensigtsmæssigforringelse af beboerdemokratiet og beboerrepræsentationens rolle iprivate udlejningsboliger. En forringelse, som ikke tilnærmelsesvisbliver opvejet af lovforslagets nye bestemmelser ombeboerrepræsentationens rettigheder.Når det gælder ændringerne af de usanktionerede regler ombeboerrepræsentationens rettigheder, bærer lovforslaget tydeligtpræg af, at lovforslaget er udtænkt bag et skrivebord langt fravirkeligheden ude i de private udlejningsejendomme, hvorbeboerdemokratiet udfolder sig.Fra BOSAMs side opfordrer vi til at opgive at indføre enformålsbestemmelse om beboerrepræsentation i lejeloven, og hvisikke det skønnes muligt at finde frem til passende sanktioner, så i detmindste bevare de usanktionerede regler om beboerrepræsentationensrettigheder, som de er i dag.4.1. Bestemmelsen om formålet med beboerrepræsentation rammerved siden af.Lovforslagets forsøg på at favne ordningen med beboerrepræsentationi en formålsbestemmelse som led i en forenkling er forfejlet.At etablere det bedst mulige grundlag for samarbejdet imellem lejerneog udlejeren som formuleret i lovforslaget kan naturligvis være etBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 13 af 19effektivt middel til fremme sine mål – både for udlejeren og lejerne.Der kan beboerrepræsentationen ofte spille en vigtig rolle, men det erimidlertid slet ikke den funktion, der primært fokuseres på, nårordningen med beboerrepræsentation betragtes af de berørte parter;udlejerne, lejerne og beboerrepræsentanterne selv.Mange retslige tvister mellem lejere og udlejere ved nævn ogdomstole kan undgås, når der er en beboerrepræsentationen. Deromhersker ingen tvivl. Det er dog samtidig af afgørende betydning forforståelsen af ordningen med beboerrepræsentation, at mange tvisteropstår, netopfordider er etableretbeboerrepræsentation iejendommen.Beboerrepræsentanterne har ofte større erfaring med og indsigt ilejelovgivningen end flertallet af beboere i ejendommen. I kraft af deinformationer, som beboerrepræsentationen kan kræve af udlejerenvedrørende ejendommen, opdager beboerrepræsentanterne forhold,hvor lejeaftalerne eller lejelovgivningen bliver tilsidesat af udlejerentil skade for lejerne. Overtrædelser som ellers ville gå upåagtet hen,eller som den enkelte lejer af økonomiske eller andre grunde ikkeoverkommer at forfølge på egen hånd.Beboerrepræsentanterne anser de fleste steder sig selv som beboerneslokale tillidsfolk, der ikke kun varetager udlejerens og lejernes fællesinteresser, men som først og fremmest varetaget lejernes interessermod udlejerens – en slags ”vagthund” for lejerne over for udlejeren.Dette aspekt – i praksis erbeboerrepræsentationensarbejdeformålsbestemmelsen.det–vigtigste aspektfremgårikkevedafNår ordningen med beboerrepræsentation måles og vejes ud frakriterierne i lovforslagets formålsbestemmelse, så vil konklusionen ien fremtidig evaluering af ordningen med største sandsynlighed blive,at ordningen med beboerrepræsentation samlet set er en dundrendefiasko. Og så er det snublende nærliggende at tage de næste skridt iretning af afvikling af ordningen med beboerrepræsentation inden forprivat udlejning.Det er derfor ikke ligegyldigt eller underordnet, hvilke fine plusord,der fyldes i en formålsbestemmelse. Selvom bestemmelsen erusanktioneret, er det vigtigt, at der er fokus på de rette forhold, og athovedsigtet ikke bliver fordrejet. Og på det punkt rammerBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0021.pngSide 14 af 19lovforslagetdesværrelangtforbimålskiven,nårbeboerrepræsentationens rolle som lejernes ”vagthund” helt forbigås.4.2. Beboerrepræsentationen mister en vigtig ret til gennemregnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i, hvordanejendommen bliver vedligeholdt.Med vedtagelse af lovforslaget forsvinder bestemmelserne ilejelovens § 65, stk. 1, litra f, § 66, stk. 2, boligreguleringslovens §18, stk. 5, og boligreguleringslovens § 20, stk. 2, der alle vedrøreradgangen til at se regnskabsmateriale og bilag angående devedligeholdelsesarbejder, der bliver gennemført på ejendommen.Bestemmelserne er i udgangspunktet usanktionerede, men virker iregulerede kommuner i vidt omfang som var de sanktionerede. Denudlejer, der i en reguleret kommune ikke efterkommer en anmodningfra beboerrepræsentationen om adgang til at se bilag mv., kan imodsat fald forvente at blive mødt med et krav om at udlevere kopi afbilagene inden for en frist på 3 uger, næste gang udlejeren varsleromkostningsbestemt lejeforhøjelse, jf. boligreguleringslovens § 13,stk. 3. Derfor udleverer de fleste udlejere normalt kopi af bilagene,allerede når beboerrepræsentationen anmoder om det første gang.Med lovforslaget ændres også boligreguleringslovens § 13, stk. 3, ogdermed mister beboerrepræsentationens retten til gennemregnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i, hvordanejendommen bliver løbende vedligeholdt.Det er ikke en forenkling. I hvert fald ikke en forenkling, der bidragertil mindske antallet af tvister mellem lejere og udlejere omvedligeholdelse af ejendommen, når der ikke længere gælder sammekrav til åbenhed om udgiftsbilag mv..Lovforslaget udgør en væsentlig og uhensigtsmæssig svækkelse afbeboerdemokratiet, og det fratager lejerne en vigtig rettighed til at fåindsigt i og dokumentation for, i hvilket omfang udlejeren lever op tilsit ansvar om vedligeholdelse af ejendommen.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0022.pngSide 15 af 194.3. Lejerne mister et vigtigt redskab til at sikre, at bygninger ogfællesarealer på ejendommen fremtræder i en pæn stand, og at mangetvister ved huslejenævnet undgås, når lovforslaget ophæver lejelovens§ 66, stk. 5, om udlejerens pligt til at hvert år at indkaldebeboerrepræsentanterne til en gennemgang af ejendommensbygninger og på et efterfølgende møde drøfte og fastlægge envedligeholdelsesplan for ejendommen.Blandt de usanktionerede bestemmelser i lejelovgivningen ombeboerrepræsentationens rettigheder er lejelovens § 66, stk. 5, denvigtigste.Det er derfor beklageligt, når lovforslaget vil sløjfe bestemmelsen.Lovforslaget indfører i stedet ordningen med rullendevedligeholdelsesplaner, men det vil ikke på tilsvarende måde favne desamme fordele, der set fra beboerrepræsentationens side er forbundetmed bestemmelsen om fælles bygningsgennemgang i lejelovens § 66,stk. 5.For det første vil der ifølge lovforslaget senere blive indført en rækkeformkrav til den rullende vedligeholdelsesplan, som udlejeren skaludarbejde. Det må derfor forventes, at samarbejdet mellembeboerrepræsentationen og udlejeren om en vedligeholdelsesplan ihøjere grad vil finde sted på et skriftlig grundlag frem for mundtligeforhandlinger på baggrund af en fælles gennemgang på ejendommen.Det vil formentlig føre til flere tvister ved nævn og domstole.For det andet hører huller i taget, hvor det regner ind, eller etcentralvarmeanlægget, der ikke virker, normalt ikke hjemme underdrøftelse af en vedligeholdelsesplan. Det er derimod forhold, somskal udbedres straks, hvilket som regel også sker.Er der derimod behov for fx at udbedre skader på legeredskaberne pålegepladsen, lappe hullerne i gårdens asfalt eller vejledeejendomsfunktionæren om, hvor hyppigt græsset bør klippes, så er deårlige bygningsgennemgange en fin platform for dialog. Rentøkonomisk fylder arbejderne måske ikke meget og vil således ikkehøre under ”større vedligeholdelsesarbejder” efter lovforslaget omrullende vedligeholdelsesplaner, men vedligeholdelsesarbejderne kanfylde en del i brugernes oplevelse af, om det er et pænt og rart sted atbo.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0023.pngSide 16 af 19Det er en væsentlig begrundelse for at opretholde lejelovens § 66, stk.5, som der i lovforslagets bemærkninger ikke bliver taget højde for.4.4. Beboerrepræsentationens får forringede muligheder for at mægleog bilægge konflikter blandt lejerne i ejendommen på et tidligttidspunkt.Det kan ikke undgås, at der i større ejendomme fra tid til anden opstårkonflikter mellem lejere indbyrdes som følge af, at en lejer ved larmeller anden uhensigtsmæssig adfærd generer andre beboere iejendommen.Det er beboerne i ejendommen, som umiddelbart har den størsteinteresse i, at problemer med overtrædelser af husordenen bliver løst,og at de bliver løst hurtigt uden at konfliktens omfang eskalerer. Herkan beboerrepræsentationen spille en vigtig rolle.Efterdenugældendereglerskaludlejerenorienterebeboerrepræsentationen om en lejers klage over en anden lejer. Envigtig bestemmelse, som med lovforslaget desværre bliver sløjfet og iloven erstattet med en generel og langt mere ulden formulering om”… et højt gensidigt informationsniveau om dispositioner vedrørendeejendommen.”.Detersærligtuheldigt,delsfordidetsvækkerbeboerrepræsentationens rolle som konfliktmægler, dels fordi det kanvære med til at skabe tvivl hos udlejere om, hvorvidt udlejeren i dethele taget er berettiget til at videresende en lejers klage over en andenlejer til beboerrepræsentationen.Lovforslagetmedførerdermedenforringelseafbeboerrepræsentationens muligheder for at mægle og bilæggekonflikter blandt lejerne i ejendommen på et tidligt tidspunkt.De administrative fordele, som udlejerne opnår ved ikke at væreforpligtet til at videreformidle klager til beboerrepræsentationen, eryderst marginale, og fordelene står under alle omstændigheder ikkemål med lovforslagets forringelse af en vigtig mulighed for hurtig oghensigtsmæssig konflikthåndtering lokalt.BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 17 af 195. Beboerrepræsentationens mulighed for at anmode omsupplerende oplysninger ved omkostningsbestemt lejeforhøjelse(udkastet til lovforslagets § 2, nr. 15 – 16).Ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal kravet omlejeforhøjelse fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskesforhøjet.Ankenævnet for Huslejenævnene har i afgørelse af 28. januar 2011(sagsnr. 2010-146862) slået fast, at fristen for beboerrepræsentationentil at anmode om supplerende oplysninger og dokumentation regnesfra varslingstidspunktet.Ankenævnets afgørelse giver god mening i lyset af formålet medbestemmelsen. Ved at regne fristen fra tidspunktet for varsling aflejerne, opnår lejerne mulighed for at stille eventuelle tvivlsspørgsmålom grundlaget for lejeforhøjelsen til beboerrepræsentationen.Beboerrepræsentationen kan herefter rette en koordineret henvendelsetil udlejeren på baggrund af de spørgsmål, som lejerne har stillet.Derved er det muligt at undgå en række unødvendige tvister vednævn og domstole. Unødvendige på den måde, at der er tale omsupplerende oplysninger og dokumentation, som udlejeren under alleomstændigheder vil være tvunget til at skulle fremlægge under en sagindbragt af lejeren.Lovforslaget bør derfor ændres, så fristen for at anmode omsupplerende oplysninger og dokumentation bliver regnet fravarslingen efter boligreguleringslovens § 13, stk. 1, (tidspunktet forvarsling af lejerne), og ikke varslingen efter stk. 2 (tidspunktet forforvarsling af beboerrepræsentationen).6. Rullende vedligeholdelsesplaner (udkastet til lovforslagets § 2,nr. 21).Lovforslaget om rullende vedligeholdelsesplanerlejelovgivningen yderligere i et betydeligt omfang.komplicererDerudover er vi stærkt tvivlende over for, at lovforslaget vil bidragepositivt til en hensigtsmæssig vedligeholdelse af store ejendomme iregulerede kommuner, når der sammenlignes med reglerne i dag.Vores skepsis over for lovforslaget bygger vi på følgende:BOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 18 af 191. Ved at indgå i forhandlinger med udlejer om en såkaldt rullendevedligeholdelsesplanopnårbeboerrepræsentationeniudgangspunktet ingen fordele. Indgår beboerrepræsentationenundervejs i en forhandling kompromisser og i den forbindelseaccepterer visse forringelser i forhold til omfanget og rækkefølgenaf større vedligeholdelsesarbejder, må beboerrepræsentationentværtimod indstille sig på at blive skuffet.Det fremgår nemlig klart af bemærkninger til lovforslaget, atindholdet af den vedligeholdelsesplan, som skal udarbejdes ogrevideres i samarbejde med beboerrepræsentationen, ikke vil værebindende for udlejer.2. Det er én ting at konstatere, om der fx er et hul i taget, varme påradiatorerne eller tilstoppede faldstammer og vandrør. Det er nogetganske andet at vurdere, hvordan der på den mest hensigstmæssigeog rentable måde foretages vedligeholdelse og udskiftning af dele ien varmecentral, en tagkonstruktion eller ejendommens stigstrenge.Tilsvarende kræver det ofte en særlig faglig viden for at kunnevurdere, om der skal sættes ind med vedligeholdelse og fornyelseom fx 5 eller 10 år, for at undgå, at den pågældende bygningsdelsfunktion svigter.Den rullende vedligeholdelsesplan skal udarbejdes i samarbejdemed beboerrepræsentationen og skal kun omfatte størrevedligeholdelsesarbejderifølgelovforslaget.Beboerrepræsentanterne har imidlertid sjældent de tekniskeforudsætninger, det kræver for på fornødent fagligt grundlag atkunne afgøre, hvornår og hvordan centrale bygningsdele skalvedligeholdes eller fornys på en hensigtsmæssig måde flere år ude ifremtiden.Det har huslejenævnene, der forudsættes at skulle tage stilling itvister om indholdet af vedligeholdelsesplanen, almindeligvisheller ikke.Endelig bemærkes, at beboerrepræsentationen almindeligvis ikkehar adgang til eksempelvis varmecentralen eller andre steder påejendommen, som der normalt kræves adgang til for at kunnevurdere indholdet af vedligeholdelsesplan om større arbejder.3. Samtidig med indførelsen af de rullende vedligeholdelsesplanerfjerner lovforslaget beboerrepræsentationens ret til at deltage iBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark Side 19 af 19byggemøder, afleveringsforretninger og kontroleftersyn vedgennemførelsen af større vedligeholdelsesarbejder, jf. lovforslagets§ 1, nr. 44 om ophævelse af lejelovens § 66.Herudover bliver beboerrepræsentationen med lovforslaget fratagetretten til gennem regnskabsmateriale og andre bilag at få indsigt i,hvordan ejendommen løbende bliver vedligeholdt, jf. pkt. 4.2.ovenfor.Det forekommer paradoksalt at indføre sanktionerede regler omudarbejdelse af vedligeholdelsesplaner i et samarbejde medbeboerrepræsentationen, når lovforslaget samtidig afskærerbeboerrepræsentationen fra at kræve de nødvendige informationer,som ville kunne danne baggrund for drøftelser på et oplyst grundlagmed udlejeren om en vedligeholdelsesplan.Det vil hverken bidrage til færre tvister, ”et godt og konstruktivtsamarbejdeomforholdaffællesinteresse”,jf.formålsbestemmelsen i lovforslaget, eller en mere hensigtsmæssigvedligeholdelse af private udlejningsejendomme.Med venlig hilsenJørgen Hemmingsen,Adm. direktør/ Bo ArvedsenKonsulentBOSAM – Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark 1438987_0027.pngKØBENHAVNS KOMMUNEØkonomiforvaltningenKøbenhavns EjendommeNOTAT14-10-2014Til Ministeriet for By, bolig og landdistrikterSagsnr.2014-0194164Høringssvar fra Københavns Kommune vedr. udkast til lovforslagtil forenkling og modernisering af lejelovgivningenØkonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme skal herved afgivehøringssvar på vegne Københavns Kommune.Kultur – og Fritidsforvaltningen – De Københavnske Huslejnævn harfølgende bemærkninger:I bemærkningerne til lovforslaget er under punkt 3.3: ”Forslag medkonsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling og omkostninger”(s. 38) anført, at en reduktion af gebyret for forhåndsgodkendelse aflejen for ejer- og andelsboliger fra 3.500 kr. til 500 kr. skønnes mednogen usikkerhed at ville øge sagstilgangen af forhåndsgodkendelser.Da reglen blev indført var det hensigten, at muligheden forforhåndsgodkendelse af lejen skulle finansieres med fuldbrugerbetaling. Prisen blev fastsat i nogen grad som et gennemsnit afprisen for en sag i nævnet.I alle forhåndsgodkendelsessagerne skal der ske besigtigelse af detlejede. Der er derfor tale om omkostningstunge sager, der i alletilfælde kræver, at nævnsmedlemmerne besigtiger det lejemål, somskal vurderes, hvorfor omkostningerne formentligt kan opgøres tilmere end gennemsnitsomkostningerne for en sag i huslejenævnet.Det skal i den sammenhæng bemærkes, at Ministeriet i år 2000 satteprisen for behandlingen af en huslejenævnssag til 3.200 kr. Hvis dettepris- og løn fremskrives til 2014-niveau svarer det til en udgift på ca.4.600 kr.Det vil derfor med høj sandsynlighed bevirke, at en øget tilgang afforhåndsgodkendelsessager, som er forventelig ved en reduktion afgebyret til 1/7, vil medføre betydelige merudgifter for KøbenhavnsKommune.Det skal i den sammenhæng anføres, at parterne i enforhåndsgodkendelsessag i huslejenævnet er udlejer og huslejenævnet.Hvis udlejer er af den opfattelse, at den leje, som, nævnet når frem til,er for lav, kan udlejer indbringe sagen for boligretten. Det erhuslejenævnet, som skal stævnes i en sådan sag. Selv omhuslejenævnet måtte få medhold, vil huslejenævnet formentlig ikke fåtillagt sagsomkostninger. Der er med den forslåede nedsættelse afTeam Analyse, Klima ogEjendomsjuraNyropsgade 1. 5. sal1602 København VMobil2630 1344E-mailnielsb@okf.kk.dkEAN nummer5798009781635www.kejd.dkDokumentnr.2014-0194164-5SagsbehandlerNiels Bak-Jensen 1438987_0028.pnggebyret for forhåndsgodkendelsessager en høj sandsynlighed for, at enøget tilgang af disse sager også medfører en øget risiko for, atkommunen pålægges øgede udgifter i form af sagsomkostninger.I bemærkningerne til lovforslaget er det endvidere anført, atreduktionen i gebyret for forhåndsgodkendelser blandt andet skalfinansieres ved, at de udlejere, som taber en sag i nævnet, skal betaleet beløb på 2.080 kr.Det er Københavns Kommunes opfattelse, at vurderingen af hvornåren sag er tabt vil være forbundet med en væsentlig administrativbyrde, og at det derfor klart bør defineres, hvornår sagen er tabt. Detbør i den sammenhæng afklares om det er værdien, af de enkelteelementer i sagen i forhold til sagens genstand, der skal tillæggesbetydning, eller om et vigtigt juridisk, men med ringe økonomiskværdi, har høj vægt i forhold til vurdering af, hvem der har vundet.Endelig er det Københavns Kommunes opfattelse, at der bør fastsættesen smidig måde til at opkræve beløbet på 2.080 kr. hos den udlejer,som har tabt sagen, så Kommunen ikke pålægges en øget arbejdsbyrdemed at rykke for betaling og inddrive beløbet.Københavns Kommune har følgende øvrige bemærkninger:Generelt er det kommunens forståelse, at lovforslaget vil omfatte allelejekontakter uanset tidspunktet for deres indgåelse. Det skaber nogleproblemer, der gennemgås kort under hvert enkelt punkt.Indflytnings- og fraflytningsrapporterKøbenhavns Kommune kan tilslutte sig disse bestemmelser. Der børfra centralt hold udarbejdes standardrapporter, således der kan kommeen ensartet praksis overalt. Det vil være en god ide, hvis der blevmulighed for at lejer kan få sine bemærkninger på rapporterne.Nuværende lejemål har ofte ikke egentlige indflytningsrapporter.Hvordan forventes de behandlet eller kommer der nogleovergangsbestemmelser?Indvendig vedligeholdelseDefinitionen heraf retter op på en mangel i tidligere lovgivning, menden er ikke fuldstændig. Hvordan skal ikke-trægulve behandles irelation til lejers vedligeholdelsespligt? Omfatter lakering af trægulveogså afslibning heraf før lakeringen? Bestemmelsen skaber ikkeklarhed, hvilket jo netop er formålet med lovforslaget.Lejers vedligeholdelsespligtFermover vil det ikke være muligt, at gennemføre bestemmelser om,at lejer skal nyistandsætte det lejede. Hvordan med de nuværendeSide 2 af 3 1438987_0029.pnglejemål, hvor lejer har pligt til at nyistandsætte det lejede? Det bør dertages stilling til i lovforslaget.HjælpemidlerUdlejer skal godkende indsættelse af hjælpemidler og har efterlovforslaget en frist på 6 uger, hvilket vil giveKøbenhavns Kommune nogle store problemer, idet indsættelse afhjælpemidler oftest er hastesager. Fristen bør være på maksimalt 14dage. Bestemmelsen er deklaratorisk, således det vil være muligt ikontrakten at aftale en kortere frist end de 6 uger, men den korrekteløsningsmodel er, at der kommer en kortere frist.VedligeholdelsesplanerKøbenhavns Kommune finder det positivt, at udlejer fremover skaludarbejde sådanne planer. Der er blot ikke taget stilling tilkonsekvenserne af, at planerne fysisk ikke bliver gennemført. Hvis derikke er nogle konsekvenser, er kravet om planerne en formalitet. Derskal selvfølgelig være muligheder for at revurderevedligeholdelsesplanerne.Side 3 af 3 1438987_0030.png 1438987_0031.png 1438987_0032.png 1438987_0033.png 1438987_0034.png 1438987_0035.png 1438987_0036.png 1438987_0037.png 1438987_0038.png 1438987_0039.png 1438987_0040.png 1438987_0041.png 1438987_0042.png 1438987_0043.png 1438987_0044.png 1438987_0045.png 1438987_0046.png 1438987_0047.png 1438987_0048.png 1438987_0049.png 1438987_0050.png 1438987_0051.png 1438987_0052.png 1438987_0053.png 1438987_0054.png 1438987_0055.png 1438987_0056.png 1438987_0057.png 1438987_0058.png 1438987_0059.png 1438987_0060.png 1438987_0061.png 1438987_0062.png 1438987_0063.png 1438987_0064.png 1438987_0065.png 1438987_0066.png 1438987_0067.png 1438987_0068.png 1438987_0069.png 1438987_0070.png TilMinisteriet for by, bolig og landdistrikter14. oktober 2014Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningenMinisteriet for by, bolig og landdistrikter har i brev af 16. september 2014 sendt et udkast tillovforslag om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen til høring. Med lovforslaget skerder efter ministeriets opfattelse en udmøntning af aftalen af 11. juni 2014 mellem regeringen og V,DF, SF og EL om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.Indledningsvis skal det bemærkes, at lovforslaget efter Danmarks Lejerforeningers vurdering påingen måde leder til en forenkling eller til en modernisering af lejeloven.Det er værd at notere sig, at både udlejer- og lejerorganisationerne har udtrykt utilfredshed med detforlig mellem partierne, der blev præsenteret den 11. juni 2014. Danmarks Lejerforeninger,BOSAM (Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark), Ejendomsforeningen Danmark ogDanske Udlejere har i et fælles brev påpegede over for politikerne, at de påtænkte nye regler vilskabe unødig usikkerhed i retstilstanden og koste både lejere og udlejere tid og penge.De fire organisationer har i det fælles brev til ministeren for by, bolig og landdistrikter oplyst, at deer enige om, at forligets forslag til ændringer af lejelovgivningen, både enkeltvist og samlet,komplicerer lovgivningen unødigt og ikke giver reelle forenklinger, der kan berettige den storeretsusikkerhed, der vil opstå. Organisationerne tilkendegav, at de var enige om, at det politiskeforlig om en ”forenkling og modernisering” af lejelovgivningen, der blev indgået den 11. juni, ikkebør resultere i et lovforslag, der ændrer lejelovgivningen.Det var organisationernes opfattelse, at den øgede retsusikkerhed, som forligets forslag vil resulterei, vil komme til at koste lejerne, udlejerne og samfundet både penge og meget tid. Det var organisa-tionernes opfattelse, at forliget ikke har et indhold, der er dette værd.Danmarks Lejerforeninger, BOSAM, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejeretilkendegav yderligere, at de fortsat er loyale over for de mellem organisationerne opnåedeforhandlingsresultat og over for målet om at forenkle lejelovgivningen, til gavn for lejerne,udlejerne og samfundet.Danmarks Lejerforeninger står fortsat bag synspunkterne i det omtalte brev fra organisationerne tilministeren.Lovforslaget er blevet til i stor hast, hvorfor der er mange løse ender, selvmodsigelser og nyeprincipper, der introduceres, men ikke beskrives nærmere. Samtidig er der i bemærkningernebeskrevet nye regler, der ikke findes hjemmel til i lovforslaget.Danmarks Lejerforeninger skal anbefale, at ministeren starter forfra og få sammenskrevet de togældende love og dermed for alvor forenkle de meget komplekse regler. Det vil samfundsøko-nomisk være en god forretning, fordi man kan spare udgifter til for eksempel huslejenævn ogboligret, da mere enkle regler vil nedbringe antallet af konflikter.Danmrks Lejerforeninger har nedenstående kommentarer til de vigtigste dele af lovudkastet. Vi vilefterfølgende komme med yderligere kommentarer både over for ministeriet og FolketingetsBoligudvalg Ad 2.1 Obligatorisk ind- og fraflytningssynIndflytningssynDet er positivt, at lovforslaget gør det til en sanktioneret pligt, at der indføres obligatoriskindflytnings og fraflytningssyn. Det kan dog forudses, at en del udlejere vil gøre indgåelsen af enlejeaftale afhængig af, at lejeren skriver under på, at han har modtaget en blank indflytningsrapport.En sådan fremgangsmåde vil være en omgåelse af hensigten med lovændringen. Men for atforebygge tvister herom vil vi foreslå, at det udtrykkeligt skrives i lovforslaget, atindflytningsrapporten kun er gyldig, såfremt den udarbejdes efter at der er indgået en lejeaftaleFraflytningssynVi tilslutter os at det bliver obligatorisk at afholde fraflytningssyn.. For at gøre bestemmelseneffektiv opfordrer vil til der ligesom i den almene lejelovgivning indføres en bestemmelse om, atudlejers krav mod den fraflyttende lejer bortfalder, hvis tidsfristerne i den foreslåede § 98, stk 3 , 1.punktum ikke overholdes.Ad 2. 2 Normal istandsættelse ved fraflyningVi kan tilslutte os den overordnede hensigt med lovændringen. Der vil dog komme mange tvisteromkring afgrænsning af ”normal i standsættelse” over for ”misligholdelse” Vi forslår derfor, at der iloven tilføjes en definition af misligholdelse svarende til formuleringen i den almene lejelov,hvorefter misligholdelse defineres som skader som følge af ”uforsvarlig adfærd, forkert brug ellerforkert vedligeholdelse”Lejernes vedligeholdelsespligt er i udvidet til også at omfatte gulve, hvilket er en forringelse forlejerne.Ad 2.3 Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesreglerVore kommentarer til dette vil fremkomme senere.Ad 2.4 Varslingsregler for omkostningsbestemt lejeVi modsætter os at det efter lovforslaget ikke mere skal være en gyldighedsbetingelse atbeboerrepræsentanterne skal have tilsendt et vedligeholdelsesregnskab. Denne gyldighedsbetingelseer den mest effektive bestemmelse i boligreguleringsloven til at sikre atvedligholdesesregnskabrne bliver udarbejdet, idet den er et afgørende incitament for udlejerne til atholde vedligeholdelsesregnskabet ajour. Der er også afgørende for lejernes kontrol medvedligeholdesregnskaberne, at disse bliver udsendt regelmæssigt.Erfraingerne viser i øvrigt, at GI’s muligheder for at kontrollere vedligeholdelsesregnskaberne erafhængig af konkrete klager fra lejerne. Disse klager kommer erfaringsmæssigt i forbindelse medafgørelse af tvister om huslejeforhøjelser. Hvad angår ændringerne i beboerrepræsentanternes rettigheder, kan vi tlilslutte os den kritik, der erfremført af Bosam.Ad 2.7.1. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemt lejeVi finder ikke at den foreslåede lovændring vil udgøre nogen forenkling af reglerne. (1) For detførste fordi indeksregulering er en kompliceret matematisk metode, som mange uprofessionelleudlejere ikke vil kunne administrere. (2) For det andet fordi mange lejere vil være ude af stand til atforstå og dermed kontrollere beregningerne. (3) For det tredje fordi indeksreguleringen kun gælderen del poster i den omkostningsbestemte leje.Administrativt må forslaget betegnes som skadeligt.2.7.2. Trappeleje erstattes af nettoprisindeksregulering af lejenFor så vidt angår indførelse af nettoprisindeksregulering i uregulerede ejendomme gælder de sammebetænketligheder som vi har anført under (1) og (2) ovenfor.Vi kan tilslutte os de betænkeligheder Bosam har anført herom i deres høringssvar.Den foreslåede formulering af af § 53, kan skabe tvivl om, hvorvidt muligheden for nedsættelse aflejen efter § 49 forsat består, idet nettoprisreguleringen tilsynelandende skal erstatte bådelejeforhøjelser efter § 47 og lejenedsættelser efter § 49.Vi opfordrer til, at det præciseres, at lejerne stadig har mulighed for at kræve lejenedsættelse efter §49.Desuden finder vi det uheldigt, at den nuværende 2 års karensperioden for huslejeforhøjelser ændrestil 1 år.Bodil Kjærum, formandJakob Lindberg, organisationssekretær 1438987_0074.pngLejernes LandsorganisationSekretariatetDeres ref.Vor ref.DatoSagsnr. 2013-2665d. 14. oktober 2014Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 4, 1117 København K,Mail: mbbl@mbbl.dk med kopi til lag@mbbl.dkHøringssvar fra LLO vedr. udkast til lov om ændring af lov om leje, lovom midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungenadministration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse ogudvikling af byer. Sagsnr. 2013-2665Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Høringsudkastet tagerudgangspunkt i et bredt lejelovsforlig af 11.06.2014 mellem Regeringen, Venstre, DanskFolkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, samt i den enighedsliste, som udlejer – oglejerorganisationerne har afleveret til og forhandlet under ledelse af skiftende regeringer siden2005. I det omfang forliget ikke er eksplicit, har ministeriet ændret lejelovgivningen under hensyntil ønsket fra forligspartierne om at fastholde balancen mellem udlejer og lejer.Således giver høringsudkastet til lovændringer udlejer en række lettelser i administreringen afprivat udlejningsvirksomhed, for eksempel ny lettere kombineret regulering af lejen mednettoprisindeks/omkostningsbestemt leje i storhuse, indeksregulering i småhuse, lettelser iafrapportering af vedligeholdelsesregnskaber og lettelser i pligten til involvering afbeboerrepræsentationen i beslutningsprocessen. Og ikke mindst de såkaldte amatørudlejere fårbetydelige lettelser i adgangen til at opsige lejer.LLO er tilfredse med, at lejerne får øget tryghed i form af pligt til ind-og fraflytningssyn, samtdertil obligatoriske ind – og fraflytningsrapporter, øget gennemskuelighed ved at trappelejeerstattes af indeksregulering, og derudover øget indseende og forståelse for ejendommens vilkårvia udlejers pligt til i storhuse at involverer beboerrepræsentationerne ivedligeholdelsesplanlægningen.Desværre får lejerne ikke den lettelse i fraflytningsudgifterne, som ministeren havde lagt op til,men i stedet er der en lettelse for de lejere, der kun har boet i lejemålet i kort tid. LLO finder detærgerligt, at lejernes indseende og kontrol med vedligeholdelsesregnskabet formindskes og det erbåde uhensigtsmæssigt og uforståeligt for parterne, at ministeriet har valgt at fjerne partenesmulighed for lokalt at aftale en frivillig forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse. LLO erselv sagt ikke tilfreds med at beboerrepræsentationen på en række områder gives færre rettighederend efter nuværende lovgivning. Vi skal især beklage, at reglerne for beboerrepræsentationenskompetence ikke er blevet gjort mere klare og at overtrædelse af de hidtidige usanktioneredeAdresseTelefonBankTelefaxEmailReventlowsgade 1441651 København V33 86 09 105301 038142333 86 09 20llodk@llodk.dkwww.lejerneslo.dk 2bestemmelser, ikke er blevet sanktioneret, men for eksempel erstattet af bestemmelser, der er kortehensigtserklæringer.Alt i alt bevarer forliget dog efter vor opfattelse den balance mellem ejer og lejer, som har væretvigtig for forligsparterne og som følger af et bredt forlig i Folketinget. For lejerne er der tale omvigtige forbedringer, som vi har efterspurgt længe. Vi er derfor tilfredse med udspillet, og vimener, at udspillet er med til at styrke lejernes rettigheder i Danmark, og dermed gør lejelovennemmere at overskue.I det følgende fremlægger vi en række forslag tilspecifikke ændringer, som efter vor opfattelseer mere hensigtsmæssige i forhold til den udmøntning af forliget, som ministeriet har foretaget, ogsom vil afklare uklarheder/ulogiske dele af udkastet til lovtekst.Forligets punkt 1: obligatorisk ind- og fraflytningssyn.Specifikke bemærkninger:1. Lejers mulighed for at påpege indflytningsmangler inden 14 dage fra indflytning jf. LL§14 er uændret.a. Det foreslås at lejer gøres tydelig opmærksom på at denne mulighed består, da lejeri modsat fald må håbe, at udlejer har lavet en fyldestgørende indflytningsrapport,som senere vil kunne bruges imod udlejer selv. Det foreslås at dette fremgår af nyeversioner af typeformularen.2. Det fremgår ikke klart med hvilken frist lejer skal indkaldes til synet. Dette medførerteknisk set en mulighed for omgåelse. Hvis lejers 14-dages frist jf. LL § 14 ikke skal ses iforlængelse af synet med udlejer, kan komme i den uhensigtsmæssige situation at, lejersdeadline for at have påtalt indflytningsmangler udløber inden tidspunktet forindflytningssynet.a. Det foreslås at det fremgår af loven at indflytningssynet skal foretages vedrådighedsoverdragelsen. I modsat fald, finder retsfølgen i den nye LL § 5, stk. 2, 3.pkt anvendelse.b. Det foreslås desuden at lejers frist jf. LL § 14, løber fra modtagelsen afindflytningsrapporten, ikke fra indflytning.c. Ligeledes bør det af loven fremgå, at lejeren ikke nødvendigvis skal underskrive enindflytningsrapport (vi er opmærksomme på at dette fremgår af bemærkningerne,men det bør fremgå direkte af loven, til gavn for overskueligheden).3. Det er oplyst, at forhold som skyldes misligholdelse altid vil kunne påtales, uanset at derikke foreligger en indflytningsrapport, jf. bemærkningerne s. 43-44. Dette er med til atudvande bestemmelsen, da lejeren sædvanligvis alene hæfter for sin misligholdelse vedfraflytning (med undtagelse af nyistandsatte lejemål). Manglende vedligeholdelse kan,efter praksis, udgøre misligholdelse, hvis der eksempelvis ikke bliver malet i en længereperiode, eller lakeret gulve ofte nok.a. Det foreslås at man enten udspecificerer hvad begrebet ”misligholdelse” dækkerover i loven, eller at det specificeres hvilke dele af misligholdelsesbegrebet ikkeskal finde anvendelse ved ovennævnte krav, ved introduktion af begrebet ”skader”.4. Det er i praksis ikke muligt for lejer at vide hvor mange boliger som udlejeren udlejer ogdermed om reglerne om indflytningssyn overhovedet finder anvendelse. Dels kan lejer i 3praksis ikke finde ud af dette via Tingbogen, dels kan man ikke vide hvor mange afudlejers faste ejendomme, der er udlejet.5. Det foreslås at udlejer ved kontrakt erklærer på tro og love at han alene udlejer en bolig.Dette kan eventuelt indarbejdes ved udarbejdelsen af en ny typeformular. Hvis dette ikkeer sket, må udlejer godtgøre at han alene udlejer en beboelseslejlighed ud. Der laves ikkestandardblanketter for indflytningsmangellister, men der lægges op til at der skaludfærdiges standardblanketter for fraflytningsmangellister.a. Det foreslås at man for at øge overskueligheden for parterne og for at lettehuslejenævnets sagsbehandling, udfærdiger indflytningsrapporter ogudflytningsrapporter fra ministeriets side. Disse rapporter bør indeholde de sammepunkter og være bygget op på samme vis. Det foreslås endvidere at disse rapportertillægges virkning som efter LL § 5, stk. 2Forligets punkt 2: Normalistandsættelse ved fraflytning.Specifikke bemærkninger:Det vil være formålstjenesteligt, at få udspecificeret forligets ordlyd om, at lejer hæfter op til en”mellemslibning” med i loven. Dette vil efter vores opfattelse i øvrigt være en kodificering afpraksis, da lejer (ved gennemslidning af lak på gulve) sjældent hæfter for afhøvling.Vi noterer os endvidere, at det med indførelsen af de nye regler ikke er lagt op til en ændring af dealmindelige hovedprincipper for lejers fraflytning, herunder at lejer ikke kan blive pålagt at leveredet lejede tilbage end ved indflytning, jf. LL § 98, stk. 1.Det vil desuden være nærliggende at ændre den nuværende typeformular således at der ikkelængere skal afkrydses at lejemålet henholdsvis er nyistandsat ved indflytning og krævesnyistandsat ved fraflytning, da dette kan føre til skuffede forventninger.Forligets punkt 3: Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler:Specifikke bemærkninger:1. Da reglerne om fri leje i BRL flyttes jf. ændringen af § 15 a, jf. ændringslovens § 2, nr. 18,er det uklart om lejemål med fri lejefastsættelse jf. LL § 53, stk. 3-6 ligeledes er omfattet.Dette bedes præciseret.a. Det fremgår af bemærkningerne s. 48 at det alene er småhuse jf. BRL kap. IV A,som ønsket undtaget. Da der ikke er de samme forhold at tage hensyn til, ved frileje så vi antager at disse ligeledes er omfattet af begrænsningen.2. Lovforslaget medfører en negligering af det udvendige vedligeholdelsesregnskabsbetydning ift. gældende ret, herunder at det er en forudsætning for at opkrævelejeforhøjelse. Det foreslås endvidere, at regnskabet kun skal offentliggøres på GI’shjemmeside.a. Det foreslås at beboerrepræsentationen stadigvæk modtagervedligeholdelsesregnskabet skriftligt. 4b. Det foreslås ligeledes at beboerrepræsentationen inden 3 uger efter modtagelsen afudlejerens oplysninger fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmereangivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, sombeboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende vedligeholdelsesregnskabet.Dette er en forudsætning for effektiv kontrol af regnskabet.c. Det foreslås at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvisudlejeren ikke har udleveret dokumentationen til beboerrepræsentationen. Såfremtreglen ikke sanktioneres, er det ikke vores forventning eller erfaring at reglen vilblive overholdt.3. LLO foreslår at BRL § 18 d bibeholdes, dog nævnt med en 10 årig vedligeholdelsesplan,samt med et loft på 15 kr. pr. kvadratmeter. Lovforslagets § 2, nr. 24 ændres ioverensstemmelse hermed.a. Ofte har udlejer en negativ vedligeholdelseskonto, og uanset at lejeren ikke haransvar for dette, så er det vigtig, at parterne kan aftale en forøgelse afhenlæggelserne til vedligeholdelse, fordi det i mange tilfælde vil værebanebrydende for tidsvarende og energibesparende forbedringer af ejendommen.Forligspunkt 4: Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelserog beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres.Specifikke bemærkninger:1. Den foreslåede nye LL § 65, jf. ændringsforslaget § 1, nr. 43, bør have sanktionerforbundet i stk1. nr. 1-4., i modsat fald bliver de erfaringsmæssigt meningsløse.2. Det foreslås at grænsen for hvornår udlejer skal høre beboerrepræsentationen vediværksættelse af forbedringsarbejder jf. lovforslagets § 65, stk. 2 sættes ned fra 60 kr. pr.kvadratmeter til 30 kr. pr kvadratmeter. I modsat fald vil arbejder som eksempelvisvinduesudskiftning til gadeside kunne gennemføres uden at høre beboerrepræsentationen. Isamme paragraf bør ”et rimeligt varsel” ændres til at mødets skriftligt indkaldes medmindst 2 ugers varsel, således at beboerrepræsentationen har en reel mulighed for atdeltage.Forligspunkt 5: stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler.LLO støtter generelt at de udlejere, som ikke kan overholde loven i deres administration af loven,mærker en konsekvens. Det er vores erfaring at mængden af sager hvor udlejer ikke overholderloven ikke står mål med det antal som dømmes efter paragraffen om tvangsadministration. Detteskyldes i høj grad at processen for at indbringe en sag om tvangsadministration er meget tekniskbøvlet, at der ikke deles information imellem de forskellige nævn og at der er ”smuthuller” iprocessen. Vi støtter dog den i forliget foreslåede stramning. 1438987_0078.png5Forligspunkt 6: Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen forudlejere af enkelte ejerlejligheder.LLO er ikke imod at udlejer får mulighed for at kende det lovlige lejeniveau inden udlejning, for atafstemme forventningerne i lejeforholdet. I praksis er det dog et problem at det alene er den enepart (udlejeren) som har partsstatus i en sag, som er af væsentlig betydning for den anden part(lejeren).Det er vores erfaring at nævnene ikke giver sagerne den samme behandling, som de ville have fået,hvis der havde været muligt for en modpart at varetage sine interesser.Det er endvidere problematisk at lejerne, delvist, skal være med til at finansiere denne sagstype,som de ikke kan være parter i, igennem et forhøjet nævnsgebyr.Det er sandsynligt at der vil komme en stigning i antallet af forhåndsgodkendelser når gebyretbliver nedsat, og det fremgår af finansieringen, at tabet skal dækkes af udlejers gebyr for tabtesager, og at nævnsgebyret hæves generelt. Det fremgår af bemærkningerne at man regner med2000 sager om året, på landsplan. Det betvivles om finansieringen er tilstrækkelig for den ekstrabyrde som nævnene bliver pålagt.Forligspunkt 7. Ny indeksering af den omkostningsbestemte leje.Det er tvivlsomt om muligheden for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje får denønskede effekt. Det er uklart om udlejer kan undgå at varsle omkostningsbestemt leje i fremtiden,om hvad der sker hvis udlejer ikke overholder de nye regler, og hvem der skal indbringe en tvist.Desuden har beboerrepræsentation ikke ret til at indbringe på alle lejeres vegne, og dette er bådeuhensigtsmæssigt bebyrdende for huslejenævnene, og en urimelig forringelse afbeboerrepræsentationens rettigheder.Specifikke bemærkninger:1. Det er ikke nok at beregne lejen når 2 års perioden er slut. Hvis udlejer vil have enlejestigning, skal det varsles.a. Det skal tydeliggøres, at der ved stigning i driftsudgifterne ved udlejersberegning efter stk. 1, skal ske varsling efter § 7, jf. §§ 12 og 13.b. I den foreslåede BRL § 9a, stk. 1, jf. lovforslagets § 2, nr. 8, fremgår ikketydeligt, at udlejer ved stigning i driftsudgifterne jf. BRL § 7, derkonstateres ved beregningen, der fremsendes til lejerne inden 2 årsperiodens udløb, skal varsles efter §§ 12 eller 13.c. Bestemmelsen kan i modsat fald forstås således, at udlejer ikke på nogettidspunkt behøver at varsle efter de sædvanlige regler omomkostningsbestemt leje. Dette synes ikke at være hensigten medordningen eller forliget.d. For at undgå denne situation bør der indføjes en pligt for at udlejer skalvarsle lejestigninger jf. BRL § 7 jf. §§ 12 og 13, hvis han ønskerlejestigninger som følge af sin beregning. 1438987_0079.png62. Beboerrepræsentationen skal kunne gøre indsigelse over beregningen på samtligelejeres vegne, ligesom ved normale lejestigninger.a. Det foreslås at beboerrepræsentationen skal have kompetence til atfremkomme med indsigelser mod beregningen på samtlige lejeres vegne,efterfulgt af en indbringelsesfrist for udlejer, ligesom der i ejendomme,hvor der ikke er beboerrepræsentation, skal være en indsigelsesadgang forlejerne, således at udlejer har indbringelsespligten som i dag.b. Beboerrepræsentationen er slet ikke nævnt i denne procedure, hvilketforekommer uhensigtsmæssigt, da de hermed mister muligheden for atkontrollere lejens lovlighed. Beboerrepræsentationens mulighed for atindbringe uenighed om beregningen fremgår alene af § 15, stk. 3. Dennebør fremgå direkte af bestemmelsen i § 9a.c. Det er uklart om beboerrepræsentationen har indsigelsesadgang overforden beregning, der kommer efter en 2 årig reguleringsperiode, ligesom deter den enkelte lejer, der skal indbringe reguleringen. Dette vil medføre enbetydelig administrativ byrde for huslejenævnene (da der vil skulle betalesgebyr pr. lejemål) og uklarhed ifm. lejeopkrævning i en ejendom, hvis kunnogle af beboerne indbringer beregningen. Det foreslås derfor at givebeboerrepræsentationen mulighed for at gøre indsigelse på samtlige lejeresvegne efter de samme principper som i BRL §§ 12 og 13.3. Der bør indføres sanktioner ved manglende overholdelse af loven, i lighed medøvrige varslingsregler.a. Det bemærkes at der ikke er nævnt nogen konsekvens såfremt udlejer ikkefremsender en beregning når 2-års perioden afsluttes. Dette virker ikkehensigtsmæssigt, da der bør tages højde for udlejere, som ikke overholderdenne nye form for lejeregulering.b. Det foreslås at sanktionen kommer til at lyde på at lejen skal være på detniveau, som den var på ved starten af 2-års reguleringen, hvis udlejer ikkeforetager en gyldig beregning jf. § 9a stk.1, 4. pkt.4.Det er uklart hvem der skal indbringe uenigheder for huslejenævnet: altså om lejerhar en Indsigelsesadgang (udlejer skal indbringe) eller en indbringelsesmulighed(lejer skal indbringe)a. Det bemærkes at der i bemærkningerne er en uoverensstemmelse imellemlovforslagets § 2, nr. 17 (s.87) og nr. 8 (s. 85). Efter nr. 17 foreslås det, atlejer kan gøre indsigelse mod og få indbragt varslinger efternettoprisindeks. Dette er i modstrid med nr. 8 hvoraf det fremgår at lejerikke har indsigelsesadgang, men derimod indbringelsesmulighed.b. Det er vor opfattelse at siden det er udlejer som ønsker at ændrelejevilkårene, er det også ham som bør indbringe sag herom for nævnet,hvis modparten protesterer. Lejer eller beboerrepræsentationen bør derforhave indsigelsesadgang som ved almindelige omkostningsbestemtelejevarslinger jf. BRL § 12-13. 7Forligspunkt 8: Opsigelse af lejere med 1 års varsel for enkeltudlejere.Specifikke bemærkninger:Det vurderes, at det er overordentligt betænkeligt alene at lade det være udlejers forhold påopsigelsestidspunktet være afgørende for opsigelsesmuligheden, da disse forhold i sagens naturkan ændre sig i lejeperioden. Eksempelvis er stort set alt nybyggeri opdelt i ejerlejligheder ogfredede ejendomme kan ligeledes blive udmatrikulerede i ejerlejligheder, dertil kommer deejendomme som er gået fra at være udlejningsejendomme til at blive opdelt i ejerlejligheder, somdelvist bebos af restlejere.Den foreslåede ændring vil betyde, at alle lejere i udmatrikulerede boliger med kontrakt, indgåetefter 1/1 2015, vil få meget usikre boligforhold.Det fremgår af forliget at formålet med denne ændring er at fjerne snubletråde for enkelt-bolig-udlejere, som uforvarende har indgået permanente lejekontrakter.Men ændringen giver i fremtiden en kraftig øget mulighed for at opsige lejere i ejerlejligheder, iejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (det vil i praksis sige alt nybyggeri, fredede ejendommeog restejendomme). Ændringen vil betyde, at lejere i ejendomme, ejet af de største udlejere, vilkunne blive opsagt langt nemmere, end tidligere, ved salg af enkelte ejerlejligheder.Dette kan komme til at betyde, at der vil kunne komme et stærkt stigende antal opsigelser afførnævnte lejere, når stigninger i ejendomspriserne medfører, at udlejer har et incitament til atsælge, fremfor at leje ud.Endvidere er der, med det nuværende Tingbogssystem, ikke mulighed for at lejer ikke selv kankontrollere hvor mange ejendomme udlejer ejer, eller udlejer.Ændringen betyder desuden, at en større udlejer af ejendomme udstykket i ejerlejligheder vilkunne bruge opsigelsesadgangen som pression, da udlejer vil have økonomisk incitament til atfrasælge de lejligheder med de lejere, som betaler den laveste leje, og har de mest fordelagtigevilkår først.Vi har set en foruroligende retspraksis i hvilken en lejer blev opsagt, med den begrundelse atudlejer selv skulle benytte det lejede, selvom udlejer alene ejede en ideel andel af ejendommen (iøvrigt givet som arveforskud) jf. Københavns Byrets dom af 8. april 2014 i sag BS 3A-4634/2013(sagen er anket).Hvis denne praksis ikke ændres, og kombineres denne med lovændringen, bliver muligheden for atopsige lejer gjort betydelig større for udlejere af mere end en enkelt beboelseslejlighed, stik imodforligets hensigt.LLO foreslår derfor følgende ændring:Ændringsforslag:I lovforslagets § 1, nr. 48 efter ”udlejede ejerboliger og andelsboliger” tilføjes:”Der kan endvidere kun ske opsigelse efter denne bestemmelse hvis udlejer, ved indgåelsen aflejeaftalen, ikke ejede andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.” 8Med den ovenstående tilføjelse til ændringsforslaget vil enkelt-bolig-udlejeren stadigvæk kunneopsige den lejer, som var i lejemålet, da hun købte lejligheden af en anden enkelt-bolig-udlejer.Ændringsforslaget tillader derimod ikke, at lejeren i fx pensionskasseejendommen opsiges.Dette vil følge intentionen i forliget, hensynet til enkelt-bolig-udlejerens uforvarende permanentebinding, meget mere præcist.Det bemærkes desuden at der er forskel i bemærkningernes (s.73) hvorefter der alene kan skeopsigelse hvis en ejer, kunejerden ejerbolig eller andelsbolig, som skal opsiges, og så lovtekstens§1, nr. 48 hvorefter opsigelse kan ske hvis udlejer ikkeudlejerandre ejerboliger ellerandelsboliger. Der er således en ret substantiel forskel på de to forhold. Det er vores opfattelse atdet mest rimelige vil være at bruge den fortolkning, som er foretaget i bemærkningerne, og ændrelovteksten i overensstemmelse hermed.Endeligt skal det bemærkes at hvis udlejer alligevel ikke flytter ind, så kan lejer ikke kræve at blivegenindsat, men alene erstatning. Denne erstatning er normalt på 25.000 til 50.000 kr. og svarer ca.til fraflytningsomkostninger og at gøre lejemålet fraflytningsklart.Med afskaffelsen af de tidligere værn imod opsigelse, er det sandsynligt at vi ser flere opsigelser ifremtiden, og ændringen bør i den forbindelse ledsages af sanktioner, eksempelvis bøder, der kanvirke afskrækkende i forhold til at udfærdige opsigelser med skinbegrundelser.Forligspunkt: 9 og 10Ingen bemærkningerForligspunkt 11: Sommerhuse undtages regulering af lejeloven.LLO har som udgangspunkt ikke protester imod at leje af sommerhuse og andre fritidsboliger, tilferie- eller fritidsbrug, undtages at blive reguleret efter lejeloven og boligreguleringslovensbestemmelser.Det er for LLO vigtigt at denne bestemmelse ikke misbruges til de facto at afskære lejeren fra at gåi huslejenævnet med sin sag.Det er, efter vor erfaring, ikke usædvanligt, at et nævn lader domstolene afgøre bevisspørgsmål,når der er tale om fortolkning af mundtlige aftaler eller når udlejer afviser at stå ved ordlyden af enkontrakt, men mener, at der mundtligt blev aftalt modstridende vilkår.Det er vor frygt at denne bestemmelse vil blive en sovepude, hvis der alene henvises til dealmindelige regler om hvornår nævnet kan afvise at behandle sagen. Erfaringsmæssigt har vi set atudlejer kan blive ”belønnet” for at ”mudre vandene”, fordi nævnet er mere tilbøjeligt til at afvisesager, jo mere tvivl der er om hvad der er aftalt. 9Efter bemærkningerne s. 37, fremgår det at en sædvanlig feriemæssig periode er op til 6-8 uger,men at dette ikke automatisk medfører, at man er omfattet af lejeloven, men at det kun skal indgåsom et element i fortolkningen af aftalen.Vi foreslår derfor følgende: At give nævnet en eksplicit kompetence til at vurdere om forholdet eromfattet eller ej i kompetencebestemmelsen jf. LL §106. samt at nævnet gives mulighed for atvurdere andre end skriftlige beviser, eksempelvis ved afholdelse af møder med sagens parter.(indsættes i BRL § 40).Med venlig hilsenHelene Toxværd,Landsformand, LLO 1438987_0083.pngMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterGammel Mønt 41117 København KSendt pr. email til: mbbl@mbbl.dk og lag@mbbl.dkHotelRestaurant& TuristerhvervetVodroffsvej 321900 Frederiksberg C14. oktober 2014Journalnr.: 2014-1099/KfpTel +45 24 34 80 80Fax +45 35 24 80 88Høringssvar vedr. lov om ændring af lejeloven – j.nr. 2013-2665Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (Ministeriet) har sendt et lovforslag om ændring aflejeloven, boligreguleringsloven m.fl. i høring.HORESTA afgiver hermed høringssvar over forslaget. HORESTA’s bemærkninger knytter sig tillovforslagets § 1, nr. 1, hvor det foreslås at undtage lejeforhold om beboelseslejligheder og andrebeboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet tilferie/fritidsmæssige formål, fra lejelovens regler.Al udlejning af husrum er i dag omfattet af lejelovgivningenEfter gældende lejelov omfattes således enhver udlejning af husrum af lejelovens regler uansetformålet med lejemålet, dvs. uanset om lejemålet anvendes til beboelse eller ferie/fritidsformål. Detbetyder, at enhver udlejning, også udlejning til ferie/fritidsformål, er underlagt lejelovens ogboligreguleringslovens regler om bl.a. fastsættelse af leje.Teoretisk set vil en lejer, som lejer et feriehus, en beboelseslejelighed eller et værelse til ferieformål,således efter nugældende regler kunne anmode Huslejenævnet om huslejenedsættelse underhenvisning til reglerne i enten lejelovens kap. 8 eller boligreguleringslovens kap. 2, i alt fald for såvidt angår ældre ejendomme.I praksis indbringes dog – HORESTA bekendt – så godt som aldrig sager for Huslejenævnet, hvoren ”ferielejer” anmoder om huslejenedsættelse, hvilket formentlig skyldes dels ukendskab tilreglerne og dels manglende incitament til køre en sag om lejens størrelse, når der er tale omkortvarig leje til ferie/fritidsformål.Efter nuværende lejelov gælder også, hvor der er tale om fremlejemål f.eks. udleje afbeboelseslejligheder til ferieformål, at udlejning til ferie/fritidsformål forudsætter udlejersforudgående godkendelse af fremlejemålet jf. lejelovens § 26. Formentlig indhentes denne acceptsjældent, hvilket formentlig skyldes, at de færreste lejere er opmærksomme på reglerne.www.horesta.dkhoresta@horesta.dkcvr.nr. 17 01 48 11 1438987_0084.pngLiberalisering af privat udlejning af beboelseslejligheder vil øge markedetGenerelt er lejelovgivningen ikke tænkt til anvendelse for sommer- og fritidshusudlejning, der også iandre sammenhænge er underlagt særregler. At udlejning til ferie/fritidsformål foreslås fritages frareglerne i lejelovgivningen kan fsva. sommer- og feriehusudlejning betegnes som en lovliggørelse afden eksisterende praksis om fri lejefastsættelse.Men lovforslaget foreslår imidlertid også, at udlejning af beboelseslejligheder og andrebeboelsesrum (hvorved må forstås enkeltværelser) undtages fra lejelovgivningens regler.1Hervedudstrækkes virkningen af lovforslaget til også at omfatte store dele af den almindelige boligmasse,som anvendes til helårsbeboelse.Allerede i dag er der tilsyneladende en stigende udlejning til ferieformål af særligt lejligheder i denalmindelige boligmasse. Udlejningsformidlere som Airbnb, Wimdu og Homeaway har gjort det let atformidle udlejning af sin bolig til ferieformål, og formidlingen er blevet professionaliseret oglettilgængelig på en overskuelig måde for forbrugere i både ind- og udland.Alene Airbnb har pt. systematiseret et udbud på 10.000 værelser (boliger) i Danmark. Sammenholdtmed et udbud på 49.000 hotelværelser er udbuddet af private udlejningsboliger således blevetganske højt og med forventning om en stadig stigning. Airbnb oplyser også, at antallet afovernatninger er ved at nå 500.000. Sammenholdt med de godt 45 mio. årlige hotelovernatningerudgør Airbnb således fortsat en ret begrænset del af overnatningerne i Danmark, men alt tyder på,at det er en trend, der på basis af de udenlandske erfaringer fra bl.a. New York og Berlin vil boomemed lynets hast.Den foreslåede lovændring vil forstærke denne trend og medføre, at omfanget af udlejning af privateboliger til ferieformål vil stige yderligere, da enhver tvivl om lovligheden af denne udlejning i relationtil lejelovgivningen fjernes. En stigning, der både vil finde sted i større som mindre byer.En liberalisering af muligheden for at udleje private boliger til ferieformål må derfor ikke stå alene.Sort økonomi bør forhindresSom udlejer af egen bolig eller et værelse i egen bolig i en del af året, skal man opgive sinudlejningsindkomst uanset størrelse til SKAT. Hvis ikke indkomsten opgives, vil der være tale om”sort” indkomst.Der er et skattemæssigt bundfradrag for privates udlejning af værelser eller egen bolig i en del afåret, som opgøres som en andel af ejendomsværdien (hvis ejerbolig) og som en andel af lejen (hvisleje eller andel). Bundfradraget er som minimum altid kr. 24.000. Man kan enten benytte denne1Med lovforslaget fritages udlejning af beboelseslejligheder og andre beboelsesrum samt sommerhuse,Udlejning til ferie/fritidsformål afkolonihavehuse samt andre fritidsboliger fra de ovennævnte regler.hvorvidt dette er bevidst eller blot en lapsus.énfamiliehuse f.eks. parcelhuse og rækkehuse undtages tilsyneladende ikke. Det fremgår ikke af lovforslaget, 1438987_0085.pngbundfradragsordning eller foretage en regnskabsmæssig opgørelse med fradrag for alledriftsudgifter og beskatning af overskud.Reglerne er stort set identiske med de regler, som gælder vedr. sommer- og fritidshusudlejning. Herer der ligeledes indberetningspligt og mulighed for at benytte enten en bundfradragsordning eller enregnskabsmæssig opgørelse af skattetilsvaret. Men for formidlere af udlejning af sommer- ogfritidshuse er der fastsat en pligt i skattekontrollovens §11g, hvorefter formidlerne skal indberetteden udlejning, som de formidler. Hensigten er at undgå sort økonomi.Formidlere af udlejning af almindelige boliger til ferieformål bør på tilsvarende vis iskattekontrolloven pålægges indberetningspligt af udlejningen til skattemyndighederne. Formålet erat begrænse sort økonomi og samtidig sikre ligestilling med bureauer, som formidler sommer- ogfritidshusudlejning.Misbrug af beboelselejligheder til feriehusudlejningDet fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at udlejning kan ske i op til 6-8 uger af gangen, idetdette ikke overstiger, hvad man kan betragte, som et ”sædvanligt ferieophold”.Helt grundlæggende må der stilles spørgsmålstegn ved det sædvanlige i et ferieophold på 6-8 ugerog tilsvarende, at forslaget heller ikke forholder sig med hvilket mellemrum perioden på 6-8 uger kangentages.Boligreguleringslovens kap. 7, i særdeleshed § 50, fastsætter nogle begrænsninger for, i hvilketomfang boliger kan anvendes til udlejning til ferie/fritidsformål. Således vil det alene være muligt atudleje egen bolig til ferieformål i det omfang, ejer/lejer af boligen selv er på ferie. Det er dog ydersttvivlsom om reglerne kontrolleres eller håndhæves af kommunerne, som er de ansvarlige.Endvidere er det ikke i lovforslaget præciseret, hvordan udlejers ferie skal fortolkes. Kan mansåledes udleje sin lejlighed i flere perioder af 6-8 uger henover maj, juni, juli og august, mens udlejerselv bor i sit kolonohavehus?Der er derfor stor sandsynlighed for, at reglerne vil blive forsøgt udnyttet til udleje tilferie/fritidsformål. Der vil være større fortjeneste og mindre regulering ved at udleje på kort tid tilturister end ved længere tid til faste lejere. Man kan sagtens forestille sig en større lejelejlighed med4 separate værelser, der over 8 uger alle udlejes til turister på ugentlig basis. Og en ejer, der med 8ugers mellemrum selv tager bopæl i lejligheden for en kortere periode for så igen at udlejelejligheden i 8 sammenhængende uger. Konsekvensen bliver, at boligmassen til beboelsebegrænses, priserne presses i vejret og boligområder ændrer karakter.Lovforslaget bør præciseres, og der bør endvidere som minimum ske en indskærpelse overforkommunuerne om håndhævelsen af boligreguleringslovens regler, og bødeniveauet bør hæves fraca. 5.000 til f.eks. 10.000 kr. 1438987_0086.pngUklarheder om erhvervsmæssig udlejningDer eksisterer ikke i dag en klar afgrænsning af, hvornår udlejning af boliger overgår fra ikke-erhvervsmæssig udlejning til ferie/fritidsformål til udlejning, der er så omfattende og systematiseret,at det er tale om erhvervsmæssig udlejning.Østre Landsret har i en dom fra 2004 (U.2004.2583 Ø) givet en udlejer dom for, at der var tale om”erhvervsmæssig udlejning”, hvor den private udlejning kunne sidestilles med hoteldrift. Herfremlejede en lejer regelmæssigt en del af sin beboelseslejlighed til turister og andre med kortvarigeophold. Landsretten fandt, at fremlejeordningen mindede om pensionats- eller hotelvirksomhed, ogat ordningen dermed var erhvervsmæssig. Lejerne fik ikke en sådan tilknytning til lejemålet, somlejelovens §69 forudsætter, og derfor havde lejeren ikke ret til fremleje på denne måde.Aarhus Kommune har udtalt, at udlejning flere gange i træk over en længere periode, hvor hver lejerhar korte ophold, bliver hotellignende. Århus Kommune har hidtil ikke accepteret denne form forudlejning og har sidestillet det med erhverv. Man må gerne leje ét værelse ud, mens man selv bor ilejligheden. Man må også udleje lejligheden under ferie. Men systematisk udlejning af helelejligheden i korte ophold over længere tid er ikke tilladt. Det svarer til en nedlæggelse af lejligheden,hvilket er ulovligt i medfør af boligreguleringsloven, jf. de ovenfor beskrevne regler.Der vil skatteretligt være tale om erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, når ejeren effektivt harfraskrevet sig egen benyttelse af fritidsboligen, når ejeren kan dokumentere, at fritidsboligen ikke erbenyttet privat, og når udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigtdrevet. For at udlejning af fritidsboliger og hotelejerlejligheder skal anses for erhvervsmæssigvirksomhed, skal ejeren derfor effektivt have fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. Imomsmæssig henseende er der en righoldig praksis særlig omkring ikke erhvervsmæssig (og ikkemomspligtig) udlejning ctr. erhvervsmæssig (og momspligtig) hoteludlejning. Denne praksis vedrørersærligt ferielejligheder. Her lægges der vægt på, om udlejningen af ferielejlighederne sker på”hotellignende vilkår”, det vil bl.a. sige om der en fælles reception, rengøring, morgenmad mv.Fsva. sommerhuse/ fritidshuse kræves tilladelse efter sommerhusloven, hvis der skal skeerhvervsmæssig udlejning. Naturstyrelsen giver så godt som aldrig sådanne tilladelser.Hotelvirksomhed og Bed&Breakfast er positivt undtaget fra sommerhuslovens regler.Samtidig er det værd at tage med i betragtning, at formidlingsbureauet Airbnb, der typisk udlejerprivate boliger til turister, i løbet af sommeren har meldt ud, at man vil gøre mere ud af at få fat i demange forretningsfolk, der rejser ud i verden.HORESTA foreslår, at ministeriet udarbejder en fast definition på erhvervsmæssig udlejning påtværs af gældende lovgivning og regelsæt. Lovforslaget bør fastsætte helt faste rammer for, hvornårudlejning af boliger overgår fra ikke-erhvervsmæssig udlejning til ferie/fritidsformål til udlejning, derer så omfattende og systematiseret, at det er erhvervsmæssig udlejning. 1438987_0087.pngIngen forbrugersikkerhed for turister ved leje af private boligerTurister, der kommer til Danmark og booker et hotelværelse, er beskyttet af en række regler. Herkan nævnes markedsføringslovens regler, regler om brand- og flugtveje samt muligheden for atklage til Ankenævnet for Hotel, Restaurant og Turisme. Også ved leje af sommer- og fritidshuse viaudlejningsbureau, kan der klages over til Ankenævnet for Feriehusudlejning. Tilsvarende børudlejning af private boliger til ferie/fritidsformål via formidlingsbureauer underlæggesklagebehandling i et af de eksisterende godkendte klagenævn.Ingen viden om antallet af turister i private boligerMed henblik på at kunne opgøre særligt antallet af udenlandske turisters besøg i Danmark erhoteller og sommerhusudlejningsbureauer underlagt indbretningspligt til Danmarks Statistik. For atopnå et retvisende billede af turismeudviklingen i Danmark bør også bureauer/virksomheder, somformidler leje af private boliger til ferieudlejning underlægges indberetningspligt til DanmarksStatistik. Der er brug for detaljeret viden om dansk turisme for forsat at udbygge dansk turismesposition i den internationale konkurrence.Konkurrenceforvridning af et vigtigt erhverv for storbyer såvel som vandkantHORESTA hilser grundlæggende konkurrencen fra privat udlejning til turister velkommen. Det erglædeligt, at stadig flere internationale turister vælger at rejse til Danmark. Privat udlejning somkoncept er med til at give turisterne flere muligheder og kan også trække en type gæster tilDanmark, som måske ellers ikke var rejst hertil. Det styrker kendskabsgraden til Danmark, sombetyder flere gæster på vores restauranter og attraktioner mv.. Og næste gang turisterne kommerhertil, vælger de måske at overnatte på et hotel i stedet.Men omfanget af privat udlejning er imidlertid ved at nå et niveau, hvor der er brug for at sikre, atdeleøkonomiske hensyn ikke vejer tungere end lige konkurrencemæssige forhold for et vigtigt danskovernatningserhverv. Turisterhvervet og hotelbranchen kæmper for at udvikle og udvideturistsæsonen til gavn for bl.a. jobskabelsen i alle egne af landet. Her kan konkurrenceforvridning fraprivat udlejning have stor betydning.For at undgå konkurenceforvridning er der bl.a. brug for at sikre lige regulering vedrørende logningaf oplysninger til bekæmpelse af terror, moms- og skatteregler, markedsføringsregler osv.. Alturistmæssig udlejningsvirksomhed bør foregå efter samme regler.Såfremt ministeriet har spørgsmål til dette høringssvar eller overvejer at implementere nogle afHORESTAs forslag er ministeriet meget velkommen til at tage kontakt til undertegnede.Med venlig hilsenKaare Friis PetersenErhvervsjuridsk chefKirsten Munch AndersenPolitisk chef 1438987_0088.png 1438987_0089.png 1438987_0090.png 1438987_0091.png 1438987_0092.png 1438987_0093.png 1438987_0094.png 1438987_0095.png 1438987_0096.png 1438987_0097.png 1438987_0098.png 1438987_0099.png 1438987_0100.png 1438987_0101.png 1438987_0102.png 1438987_0103.png 1438987_0104.pngAdvokatrådetMinisteriet For By, Bolig og LanddistrikterHolmens Kanal 221060 København KKRONPRINSESSEGADE 281306 KØBENHAVN KTLF.FAX33 96 97 9833 36 97 50DATO: 17. oktober 2014mbbl@mbbl.dkoglag@mbbl.dkSAGSNR.: 2014 – 2816ID NR.: 314693Høring – over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering aflejelovgivningenVed e-mail af 16-09-2014 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodetom Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.Advokatrådet har følgende bemærkninger:Ad § 1 Ændringer i lejelovenHenvisning til sidetal er siderne i lovforslaget med bemærkninger.5 og 7. Obligatoriske indflytningsrapporterAdvokatrådet gør opmærksom på, at indførelsen af pligtmæssigt indflytningssyn,hvor både selve gennemførelsen og rapporten kan få ganske stor betydning for bådeudlejer og lejer, må forventes at medføre et øget antal tvister ved Huslejenævnene.For både de ikke professionelle udlejere og for lejerne vil der efter Advokatrådetsopfattelse være et væsentligt informationsbehov, som rådet håber, at ministeriet eropmærksom på. Da rapporten får afgørende betydning i fraflytningssituationen, og dadet er udlejeren, der udarbejder rapporten, er det vigtigt at lejerne er bekendt med, atmuligheden for og pligten til at gøre opmærksom på mangler ved det lejede inden for14 dage, fortsat er til stede. Lejeren vil således have en tung bevisbyrde at løfte, hvislejeren ikke har været opmærksom på retsvirkningerne af en uimodsagtindflytningsrapport. For de ikke professionelle udlejere vil der være tale om endnu enrisiko for at overse en forpligtelse.Advokatrådet finder, at bemærkningerne til lovforslaget bør uddybes i forhold tilbegrebet ”lejerens misligholdelse” som udlejer stadig kan påberåbe sig som grundlagfor istandsættelseskrav. Begrebet opleves i Huslejenævnene og ved domstolene atblive fortolket meget forskelligt, angiveligt som følge af, at begrebet forstås megetforskelligt inden for den private sektor og den almene sektor. En præcisering af dettesamfund@advokatsamfundet.dkwww.advokatsamfundet.dk1 1438987_0105.pngAdvokatrådetbegreb, som ved dette lovforslag bliver centralt i forbindelse med lejersistandsættelsespligt ved fraflytning, er derfor meget ønskværdig.Advokatrådet opfordrer til, at reglerne om e-mail fremsendelse afindflytningsrapporten præciseres. Det er således sædvanligvis ikke tilstrækkeligt pålejelovens område, at fremlægge dokumentation for afsendt mail, i tilfælde hvor detskal dokumenteres, at noget er kommet frem. Tilsvarende kan det genovervejes omrapporten skal kunne afleveres elektronisk også i de tilfælde, hvor lejeren møder optil indflytningssynet.12. LL § 22-konto for blandede lejemålDet fremgår ikke af lovteksten eller af ikrafttrædelsesbestemmelserne, at der kun skalske hensættelse for blandede lejemål, hvor lejekontrakten indgås efter lovensikrafttræden. Det fremgår kun af bemærkningerne til lovforslaget (side 46), men børfremgå af loven.16 og 17. Vedligeholdelsesfordelingen præceptiv for omkostningsbestemt leje-ejendommeDet anføres i bemærkningerne (side 49), at den udvendige vedligeholdelse af storeejendomme forudsætter koordineret og kontinuerlig indsats, adgang til ejendommengenerelt. Disse bemærkninger tyder på en manglende forståelse for det, der i praksisofte aftales i de store ejendomme.Den vedligeholdelse, som parterne meget ofte aftaler, at lejer skal påtage sig, ervedligeholdelse i lighed med ”den gamle lejelovs § 20”, som eksempelvis ruder, el-kontakter, haner, hårde hvidevarer m.v. Det er alt sammen inden for lejemålets firevægge, og vedligeholdelsens omfang er afhængig af lejers brug og behandling afinstallationerne. Det forekommer at være en utilsigtet følgevirkning af forslaget, atdenne mulighed fjernes.I lighed med kommentaren til nr. 5 og 7 henstiller Advokatrådet, at det iforarbejderne yderligere præciseres, hvad der forstås ved en ”normal istandsættelse”.Har det i den forbindelse nogen betydning, om lejer kan dokumentere en løbendeistandsættelse i form af kvitteringer fra håndværkere eller indkøb af materialer – ilighed med gældende retspraksis – eller er det alene en vurdering af lejemåletsfremtræden, der skal være afgørende?Advokatrådet gør opmærksom på, at antallet af tvister i fraflytningssager – i modstridmed lovforslagets intentioner – må forventes at stige betydeligt, hvis det ikke i højeregrad kan præciseres i hvilket omfang, der skal ske istandsættelse for lejers regning.24.Ad § 45a, stk. 2: Tilbagebetaling i første lejebetalingIndrapportering af opkrævningsbeløb via Nets (Betalingsservice) sker midt imåneden. Det er derfor ikke teknisk muligt at tilbagebetale efter forbrugsregnskabet,samfund@advokatsamfundet.dkwww.advokatsamfundet.dk2 1438987_0106.pngAdvokatrådethvis det udsendes efter dette tidspunkt på måneden. Tilbagebetaling bør – lige somved efterbetaling – ske ved lejebetalingen en måned efter, at regnskabet er udsendt.Ad § 45c, stk. 2: Fejlagtig udgiftsfordelingEn fejlagtig udgiftsfordeling vil typisk involvere samtlige lejere. Hvis der genereltskal udarbejdes nye forbrugsregnskaber ved fejlagtig udgiftsfordeling, vil udgifternetil forbrugsregnskaber blive større. I ejendomme med omkostningsbestemt leje, vildette umiddelbart smitte af på lejen.Der bør derfor være mulighed for at benytte bestemmelsens stk. 1 til at medtagebeløbet i næste regnskabsår, hvis det holder sig under grænsen på 10 %.33. og 35. TrappelejeklausulerDet er efter Advokatrådets erfaring ikke korrekt, når det i de generellebemærkningerne anføres, at trappelejeklausuler i praksis kun anvendes i ganskebegrænset omfang. Trappelejeklausuler anvendes i vid udstrækning især i lejeaftalerefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og i lejeaftaler med fri lejefastsættelse.Advokatrådet forudsætter, at forbuddet mod trappelejeklausuler ikke udelukker, atder kan gives lejerabatter i form af nedsat leje i en årrække fra lejemålets start. Enbemærkning herom kunne med fordel indføje i bemærkningerne.Det bør efter Advokatrådets opfattelse præciseres, om den muligenettoprisindeksering kan/skal ske efter den umiddelbart forinden gældende leje,og/eller på baggrund af den ved kontraktens indgåelse aftalte basisleje.43. § 65: Beboerrepræsentationens rettighederDet bør i stk. 4 efter ”kan lejeforhøjelsen” tilføjes ”der overstiger det i stk. 3 nævntebeløb”. Dette vil stemme med gældende regler og praksis og bemærkningerne tillovforslaget (side 71).48, 53 og 54: Opsigelse med henblik på egen indflytningAdvokatrådet forstår forslaget således, at det er forholdene på opsigelsestidspunktet,der er afgørende for vurderingen af opsigelsen, men at muligheden alene skal gældefor lejeaftaler, der er indgået efter lovens ikrafttrædelse. Advokatrådet opfordrer til atoverveje, om reglerne også bør kunne finde anvendelse for allerede indgåedelejekontrakter, der opfylder de stillede betingelser. Problemet er praktisk relevant foren række enkeltudlejere, der med baggrund i finanskrisen har været nød til at udlejederes andels- eller ejerbolig i stedet for at sælge med et stort tab, og som herefter pågrund af ukendskab til en vanskelig lovgivning, er stavnsbundet med en lejer, derikke kan opsiges, og som oftest betaler en væsentlig lavere leje end de udgifter, dermedgår til at eje lejligheden. Der er tidligere sket lignende lovgivning med”tilbagevirkende kraft”, jf. eksempelvis Erhvervslejelovens § 86, stk. 2.Det bør efter Advokatrådets opfattelse endvidere overvejes og omtales iforarbejderne, om Fogedretten med de begrænsede bevismidler, der er anvendeligesamfund@advokatsamfundet.dkwww.advokatsamfundet.dk3 1438987_0107.pngAdvokatrådetved brug af instituttet om umiddelbare fogedforretninger, kan anvendes til ateffektuere en sådan opsigelse, hvis lejeren har gjort indsigelse.Sluttelig er det påpeget i bemærkningerne side 74, at såfremt en udlejer har misbrugtopsigelsesadgangen og ikke selv flytter ind, kan den fraflyttende Lejer væreberettiget til erstatning. Advokatrådet opfordrer til, at forarbejderne nærmerebeskriver hvilke elementer der kan indgå i tabsopgørelsen, ligesom der medhenvisning til en svingende retspraksis, efterspørges en stillingtagen til mulighedenfor at lejer kan kræve sig genindsat i lejemålet.58. Forbud mod at forlænge 2-ugers fristenDer er efter Advokatrådets opfattelse ikke grund til at begrænse aftalefriheden pådette punkt, med mindre den lovfastsatte frist forlænges, så den er længere end enalmindelig ferieperiode. Der er ingen rimelighed i at kopiere reglerne fra den almenelejelov, da ejendommene omfattet af denne lov administreres ganske anderledes endmange private ejendomme.60. Nævnskompetence vedr. størrelsen af udgifter til istandsættelseAdvokatrådet er bekymret for, at mange huslejenævn vil mangle den ekspertise, derkræves for at være ”skønsmænd” i forhold til størrelsen på en håndværkerregning foren given istandsættelsesopgave. Advokatrådet foreslår, at der åbnes mulighed for, atnævnene kan inddrage bistand fra fagpersoner, selvom dette vil medføre øgedeudgifter for mange nævn.63. Nævnskompetence vedr. oprindelige manglerAdvokatrådet gør opmærksom på, at dette forslag vil medføre et øget antalnævnssager, og at der er tale om en sagstype, som ikke nødvendigvis er egnet tilnævnsbehandling.Ad § 2 Ændringer i boligreguleringsloven3. Konsekvensændring i boligreguleringslovens § 5, stk. 3 – skulle være stk. 4Der er tale om ændring i § 5, stk. 4, 5. pkt. og ikke stk. 3, 5. pkt. Der er således toændringer i § 5, stk. 4.8. NettoprisindeksreguleringDet fremgår af bemærkningerne (side 82), at formålet er at forenkle fremgangsmådenved lejereguleringer. Advokatrådet stiller sig tvivlende overfor, om forslaget vil fåden ønskede effekt, når der kræves varsling (”skriftlig meddelelse”) med beregningaf forhøjelsen allerede i år to. Der vil ikke blive tale om en besparelse af denadministrative arbejdsmængde.13. og 15. Varsling til beboerrepræsentationenAdvokatrådet hilser velkommen, at reglerne om budgetmøde, boligreguleringslovens§ 13, stk. 2, og varsling af beboerrepræsentationen, boligreguleringslovens § 13, stk.3, som ikke var afstemt med hinanden, nu bliver sammenskrevet.samfund@advokatsamfundet.dkwww.advokatsamfundet.dk4 1438987_0108.pngAdvokatrådetAdvokatrådet skal dog opfordre til, at formkravet ”fornøden redegørelse forbudgetposterne” (min fremhævning) præciseres, så der ikke er usikkerhed om kravetsindhold, når der efter forslaget er tilknyttet ugyldighedsvirkning.21. 10-årige rullende vedligeholdelsesplanerAdvokatrådet gør opmærksom på, at de rullende vedligeholdelsesplaner vil være enomkostningskrævende foranstaltning, der på den ene eller den anden måde skalbetales via lejen. Advokatrådet stiller sig endvidere tvivlende overfor, ombeboerrepræsentationen har den nødvendige ekspertise og tid til at deltage i et sådanarbejde. Advokatrådet opfordrer til, at forslaget herom genovervejes, herunderbehovet for en præcisering i boligreguleringslovens § 8 om, at udgiften er endriftsudgift, der kan medtages i den omkostningsbestemte leje.Det bør endvidere fremgå af bestemmelsen, hvordan vedligeholdelsesplanerne skalhåndteres i ejerlejlighedsejendomme.22. Hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 bDet bør præciseres i bemærkningerne, at den lave hensættelse, som måtte værefastfrosset med udgangen af 2014, ikke gælder, når der genudlejes med fuldvedligeholdelsesforpligtelse for udlejer.36. Sagsbehandlingsgebyr skal betales af udlejerAdvokatrådet finder, at forslaget ikke i tilstrækkelig grad præciserer, hvornårhuslejenævnet skal kunne pålægge udlejer at betale gebyr på 2.080 kr. For det førstebør det præciseres, om gebyret alene pålægges i klagesager rejst af lejer, eller om derogså vil være tale om gebyr i sager, udlejer indbringer efter varsling og indsigelse fralejerside. For det andet er det uklart i hvilke nærmere bestemte situationer, der kanfastsættes gebyr i tilfælde af forlig eller delvist medhold til lejeren.En manglende præcisering af reglerne kan få omkostningsmæssige konsekvenser fordet offentlige. Den udlejer, der er uenig i gebyrfastsættelsen, må stævnehuslejenævnet med deraf følgende omkostninger på begge sider.Med venlig hilsenTorben Jensensamfund@advokatsamfundet.dkwww.advokatsamfundet.dk5 1438987_0109.png 1438987_0110.pngMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterOdense, den 13. oktober 2014Vedr. Høring overudkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen,Deres sagsnr.2013-2665Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved e-mail af 16. september 2014 anmodet omDommerfuldmægtigforeningens eventuelle bemærkninger til forslaget.Foreningen skal i den anledning meddele, at der ikke er bemærkninger til lovforslaget.Dette høringssvar sendes alene elektronisk til:mbbl@mbbl.dk med kopi til lag@mbbl.dk.På foreningens vegne,Teresa Lund TøgernHøringsansvarligDommerfuldmægtigforeningen 1438987_0111.pngTil:Cc:Fra:Titel:Sendt:By, Bolig og Landdistrikter (mbbl@mbbl.dk)Lars Gerstrøm (lag@mbbl.dk)Realkreditforeningen (mail@realkreditforeningen.dk)Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen -j.nr. 2013-266513-10-2014 11:19:30TilMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter, Realkreditforeningen takker for muligheden for at fremkomme med bemærkninger til høring over udkast tillovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Realkreditforeningen har ikke nogen bemærkninger til udkastet. Med venlig hilsen Christina Wandtcwa@realkreditforeningen.dkDirekte 3370 1116 RealkreditforeningenFinanssektorens HusAmaliegade 71256 København K Telefon 3336 1311Fax 3393 0260 mail@realkreditforeningen.dkwww.realkreditforeningen.dk 1438987_0112.pngTil:Cc:Fra:Titel:Sendt:By, Bolig og Landdistrikter (mbbl@mbbl.dk)Lars Gerstrøm (lag@mbbl.dk)Britt Rasmussen (bra@danskbyggeri.dk)VS: Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen22-09-2014 11:03:18 Høring over udkast l lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningenjournalnummer 2013-2665– Dansk Byggeri takker for høringsmuligheden, men har ingen kommentarer til denne høring. Venlig hilsenBritt RasmussenSekretærTlf. direkte: 72 16 02 34Vi samler byggeri, anlæg og industriNørre Voldgade 106 · 1358 København Kwww.danskbyggeri.dk · Abonner på nyheder Fra: Lars Gerstrøm [mailto:lag@mbbl.dk]Sendt:16. september 2014 17:47Til: Lars GerstrømEmne: Høring over udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen Hermed følger høringsbrev, udkast l lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen samt høringsliste. Med venlig hilsen Lars GerstrømFuldmæg g MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTERBoliglovgivningGammel Mønt 41117 København KTlf. 41 71 77 74E-mail:lag@mbbl.dkWeb:www.mbbl.dk 1438987_0113.pngDEN DANSKE DOMMERFORENNGDato:Ministeriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovgivningGammel Mønt 41117 København KSendt pr. e-mail til mbbl@mbbl.dk og lag@mbbl.dk19SEP. 201%Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 16. september 2014 (Sagsnr. 2013-2665)anmodet Dommerforeningen om eventuelle bemærkninger til høring over udkast til forslag til lovom ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungenadministration afudlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer (Forenkling ogmodernisering aflejelovgivningen).I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver Dommerforeningen anledning til atfremkomme med bemærkninger.Med venlig hilsenMikael Söb4%Formanden, Østre Landsret, Bredgade 59, 1260 København K, tlf 99 68 65 01mikaelsjoberg@oestrelandsret.dk 1438987_0114.pngØstre LandsretPræsidentenDen3 OKT. 2014Jnr.40A-ØL-48-14mit: erMinisteriet for By, Bolig og LanddistrikterBoliglovgivningGammel Mønt 41117 KøbenhavnKSendt pr. e-mail til mbbl@mbbl.dk og lag@mbbl.dkMinisteriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 16. september 2014 (Sagsnr. 2013-2665) anmodet om eventuelle bemærkninger til høring over udkast til forslag til lov om ændringaf lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov om tvungen administrationafudlejningsejendomme og lov om byfomyelse og udvikling af byer (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen).I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til at fremkommemed bemærkninger.911 hienElBredgade 59, 1260 Kebenhavn K.Tlf. 99 5% 6200Hjemmeside: www.ocstrelandsretdk