Det foreslås i stk. 3, at huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder udvides, så ordningen kommer til at gælde i alle private udlejningsejendomme, herunder også ejendomme i uregulerede kommuner og de såkaldte 80/20-ejendomme i regulerede kommuner.
For ejendomme, der ligger i kommuner, der er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV (de såkaldte regulerede kommuner) kan huslejenævnet efter gældende regler pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder. Med forslaget indføres en tilsvarende mulighed for ejendomme, der ligger i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV (de såkaldte uregulerede kommuner) samt i ejendomme, hvor mindst 80 % af ejendommen (de såkaldte 80/20-ejendomme) anvendtes til andet end beboelse pr. 1. januar 1980, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 3. Det foreslås samtidig, at det udtrykkelig fremgår af bestemmelsen, at huslejenævnet skal fastsætte en frist for det enkelte arbejdes fuldførelse.
Efter de gældende regler kan huslejenævnet i uregulerede kommuner og for 80/20-ejendomme træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse. Dette betyder, at huslejenævnet kan besigtige ejendommen eller enkelte lejemål og på denne baggrund tage stilling til, om pligten til at udføre det pågældende arbejde påhviler udlejeren. Dette gælder, jf. nævnspraksis, uanset om den påberåbte vedligeholdelsesmangel er opstået før eller efter lejerens indflytning.
Huslejenævnet har dog ikke på tilsvarende måde som for regulerede ejendomme kompetence til at pålægge udlejeren at udføre arbejderne inden for en fastsat tidsfrist, hvilket har den betydning, at Grundejernes Investeringsfond heller ikke kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse.
Den foreslåede ændring indebærer, at huslejenævnet får kompetence til på lejerens begæring at pålægge udlejeren at opfylde sine forpligtelser til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse også i uregulerede kommuner og i 80/20-ejendomme, at nævnet samtidig kan bestemme, at lejen skal nedsættes, hvis udlejer ikke overholder den af nævnet fastsatte frist for arbejdernes udførelse, og at Grundejernes Investeringsfond, ligeledes på en lejers begæring, kan tvangsgennemføre arbejderne, hvis udlejer ikke overholder den af huslejenævnet fastsatte frist. Det betyder, at lejerne i de pågældende ejendomme ligestilles med lejere i ejendomme, omfattet af boligreguleringslovens regler i kapitel II-V.
Efter de gældende regler kan huslejenævnet samtidig med et påbud om udførelse af vedligeholdelse bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder den af nævnet fastsatte frist for arbejdernes udførelse. Det har givet anledning til tvivl, hvad der skal forstås ved ”værdien af de påbudte arbejder”.
Det foreslås derfor præciseret i bestemmelsen, at lejenedsættelsen faslægges som forringelsen af det lejedes værdi som følge af den manglende vedligeholdelse fra udlejerens side. En vedligeholdelsesmangel, der er forholdsmæssig billig at udbedre, kan således medføre en større lejenedsættelse, hvis manglen fx bevirker, at det lejede ikke kan anvendes til beboelse.
I lovens § 5, stk. 4, er det foreslået, at forslaget alene skal gælde for sager, der indbringes efter lovens ikrafttræden. Det har således ikke betydning for huslejenævnets mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud, hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået.
Der foreslås i stk. 4, at huslejenævnets muligheder for at pålægge udlejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre og fastsætte nærmere regler herfor ikke er begrænset af, om indeståendet på konti omfattet af §§ 18 og 18 b i lov om midlertidige regulering af boligforholdene kan dække udgifterne hertil. Det er i den sammenhæng uden betydning, om udgifterne kan dækkes helt eller delvist.
Efter de gældende regler skal ejere af ejendomme omfattet af kapitel II-V i lov midlertidige regulering af boligforholdene afsætte beløb til vedligeholdelseskonti efter lovens §§ 18 og 18 b som led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen.
I modsætning til den indvendige vedligeholdelseskonto efter den gældende § 21 i lov om leje er udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt ikke begrænset af kontienes eventuelle udvisende. Pligten til vedligeholdelse relaterer sig alene til ejendommens vedligeholdelsesstand i forhold til lovens og aftalens krav.
Der henvises i øvrigt til det under § 2, nr. 25, angivne om nyaffattelse af boligreguleringslovens § 22, hvorved § 22, stk. 4, udgår. Ændringen indebærer, at den gældende regel, om at huslejenævnet ved afgørelse af spørgsmål om renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder, hvortil udgiften ikke kan afholdes af en vedligeholdelseskonto, skal tage i betragtning, om ejendommens vedligeholdelsestilstand må anses for rimelig i forhold til den gældende leje, afskaffes.
Advarsel
ADVARSEL: Alt materiale relateret til det lovforberedende arbejde er ikke nødvendigvis overensstemmende med den efterfølgende vedtagne og dermed gældende lov. Stor forsigtighed skal derfor udvises i forbindelse med anvendelsen deraf.