Efter § 19 har udlejer pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige.
Vedligeholdelsespligten omfatter efter § 19, stk. 2, udbedring af forringelser som følge af slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.
Udlejeren og lejeren kan fravige vedligeholdelsesfordelingen i § 19, jf. § 24. Fravigelserne sker typisk ved aftaler om, at lejeren overtager udlejers pligt til vedligeholdelse, samt aftaler om lejerens pligt til nyistandsættelse ved fraflytning.
Lejeren skal efter § 98, stk. 1, 2. punktum, aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde af lejemålet og dets bestanddele. Har lejeren overtaget vedligeholdelsespligten, hæfter lejeren dog for sådanne forringelser i det omfang, de er omfattet af pligten. Efter § 98, stk. 1, 3. punktum, kan lejeren ikke tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning.
Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning hænger således nøje sammen med parternes aftaler om vedligeholdelsespligten.
Lejemål i nyopførte ejendomme og gennemgribende moderniserede lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, udlejes i vidt omfang nyistandsat med vilkår om, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand ved lejemålets ophør.
I det omfang andet ikke er aftalt, omfatter en aftale om nyistandsættelse en total istandsættelse med maling, herunder også maling af træværk (fodlister, døre, dørgerigter, karmtræ m.v.) og jern (rør og radiatorer m.v.). Endvidere omfatter aftaler om nyistandsættelse sædvanligvis afslibning og lakering af gulve.
Lejeren er i følge retspraksis forpligtet til at aflevere det lejede nyistandsat, hvis der er truffet aftale herom, uanset at lejeren kun har beboet lejemålet i en kortere periode, jf. Vestre Landsrets-dom af 21. december 2010 refereret i UfR 2011, s. 880.
Den nuværende ordning kan medføre forholdsvis høje istandsættelsesregninger, da der er tale om en totalistandsættelse med maling. Hertil kommer, at nyistandsættelse i sådanne lejemål gennemføres uanset, hvordan lejemålet fremtræder ved fraflytningen og således også i lejemål, der fraflyttes efter en ganske kort lejeperiode.
Det er ikke hensigtsmæssigt, at der kan kræves nyistandsættelse uden en konkret vurdering af lejemålets stand. Det er bekosteligt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig ressourceanvendelse.
I nr. 15 foreslås det derfor at udelukke de gældende muligheder for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning ved at gøre bestemmelsen i § 19, stk. 2, om at vedligeholdelse kun skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, ufravigelig.
Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning kan herefter alene svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for istandsættelse på det tidspunkt.
Pligten afhænger derfor af, hvornår lejeren har pligt til at foretage vedligeholdelse efter lejelovens almindelige vedligeholdelsesbegreb, hvorefter istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
Parterne skal som hidtil kunne aftale, at lejeren overtager udlejers pligt til vedligeholdelse, jf. dog det foreslåede § 24, stk. 2, om, at lejeren ikke kan overtage pligten til udvendig vedligeholdelse i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det skal dog ikke kunne aftales, at lejeren skal vedligeholde oftere, end det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. nr. 9 om præcisering af vedligeholdelsespligtens omfang.
Overtager lejeren lejemålet nymalet, kan lejeren efter forslaget forsat komme til at aflevere det lejede nymalet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, og lejeren afleverer det lejede i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet.
Der vil endvidere kunne opstå tilfælde, hvor kun dele af det lejede afleveres i en stand, som indebærer, at lejeren skal betale for istandsættelse. Der vil således kunne være tale om, at nogle rum har været benyttet mere end andre med det resultat, at lejeren kun vil være forpligtet til at istandsætte de rum, som fremtræder i en stand, hvor vedligeholdelse er påkrævet.
Parterne kan efter retspraksis gyldigt aftale, at lejeren har pligt til nyistandsættelse ved fraflytning, samtidig med at udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt (indvendig vedligeholdelseskonto), jf. bl.a. Østre Landsrets-dom af 30. august 2006 gengivet i TBB 2007, s. 156. Herved kommer lejeren ved fraflytning til at foretage en vedligeholdelse, som lejeren ikke har pligt til løbende at foretage i boperioden, og betale for i det omfang indestående på vedligeholdelseskontoen ikke dækker istandsættelsesudgifterne. Denne kombination forekommer ikke hensigtsmæssig. Det foreslås derfor, at det ikke kan aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Lejeren vil dermed ved løbende vedligeholdelse kunne begrænse istandsættelsens omfang.
Efter forslaget vil det fx ikke længere være muligt at aftale, at udlejeren har pligten til at vedligeholde med maling, hvidtning og tapetsering (indvendig vedligeholdelse) i lejeperioden, mens lejeren har pligten til indvendig vedligeholdelse ved fraflytning
Forslaget ændrer ikke ved de almindelige hovedprincipper for lejerens fraflytning, herunder at lejeren skal betale for skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse), at lejeren skal betale for forringelser som følge af slid og ælde, som lejeren skal udbedre som en del af lejerens vedligeholdelsespligt (vedligeholdelse), og at lejerne ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved indflytning.
Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelige slid og ælde, som lejeren hæfter for som følge af lejerens vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger, men derimod hændelige begivenheder ved normal brug.
Forslaget får virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden og får derfor ikke betydning for eksisterende aftaler om pligt til nyistandsættelse ved fraflytning.