Lejelovens kapitel VII vedrører udlejerens muligheder for ud over lejen at kræve betaling fra lejerne for leverancer af varme og opvarmning af brugsvand. Reglerne finder tilsvarende anvendelse på udlejerens leverance af el til opvarmning og el til lejerens individuelle brug af el til andet formål end opvarmning.
Tilsvarende indeholder lejelovens kapitel VII B bestemmelser om udlejerens leverance af koldt vand, herunder om udlejerens mulighed for at få refunderet sine udgifter til vandleverancer til lejerne, herunder vandafledningsudgifter.
Reglerne i lejelovens kapitel VII C vedrører udlejerens leverance af køling, herunder om udlejerens mulighed for at få refunderet sine udgifter til leverancer af køling til lejerne.
Som led i en forenkling og modernisering af lejelovgivningen foreslås det at samle bestemmelserne om udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, af koldt vand, af køling og af el til andet end opvarmning i ét kapitel. Herved gøres det muligt i videst muligt omfang at anvende samme regler for de forskellige forbrugstyper uden herved at ændre de særlige regler, der gælder for de enkelte forbrugstyper.
Det foreslås endvidere, at overskriften til kapitel VII ændres, således at den beskriver, at bestemmelserne vedrører udlejerens leverancer af varme og opvarmning af brugsvand, af koldt vand, af køling og af el til andet end opvarmning.
Ad § 36
Lejelovens § 36 giver udlejeren mulighed for at kræve sine udgifter til leverance af varme og varmt vand til lejernes forbrug og andel i andre udgifter refunderet ud over lejebetalingen. Udgifterne til varme og varmt vand kan ikke indeholdes i lejen, medmindre der er tale om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. eller enkeltværelser til beboelse.
For udlejerens leverance af koldt vand gælder bestemmelserne i lejelovens § 46 j. Bestemmelserne finder kun anvendelse, hvis der i lejemålene er installeret forbrugsmålere til måling af vandforbruget. Udgifterne til vand kan indeholdes i lejen, hvis der ikke er installeret forbrugsmålere i lejemålene. Efter lejelovens § 46 p, stk. 2, gælder bestemmelserne i § 46 j, stk. 1, ikke for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse.
Efter lejelovens § 46 r gælder der samme regler for udlejerens leverance af køling som for vandleverancer. Udgifterne til køling er således indeholdt i lejen, hvis der ikke er installeret forbrugsmålere i lejemålene. Udgifterne til udlejerens leverance af køling er ligeledes indeholdt i lejen efter lejelovens § 46 z, stk. 2, 1. pkt., for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse.
Det foreslås i stk. 1, at udlejeren kan kræve sine udgifter til levering af varme og opvarmning af brugsvand refunderet af lejerne ud over lejen. Det er udgifterne til lejernes energiforbrug, udlejeren skal kunne få refunderet, mens andre udgifter som fx løn til varmemester, udarbejdelse af varmeregnskab og vedligeholdelse af varmeanlægget ikke kan medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, men i stedet kan indgå i lejen.
Udlejeren skal endvidere kunne få refunderet de udgifter, udlejeren pålægges til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Det er samtidig præciseret med udtrykket opvarmning af brugsvand, at varmtvandsudgifterne vedrører udgifterne til opvarmning af koldt vand til varmt brugsvand, men ikke selve forbruget af koldt vand. Udgifterne til forbruget af koldt vand vil således være reguleret af bestemmelserne om udlejerens leverance af vand, dvs. enten være indeholdt i lejen eller kunne opkræves ud over lejen, hvis der er installeret målere til måling af vandforbrug i alle lejemål.
Det foreslås, at udgifter, der kan indgå i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, ikke kan indgå i lejen. Der er dog i stk. 3 foreslået en undtagelse herfra for enkeltværelser og lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende, jf. nærmere herom nedenfor.
Det er ikke hensigten med forslaget i øvrigt at ændre retstilstanden efter de gældende regler i lejelovens § 36, stk. 1.
Det fremgår af lejelovens § 46 j, stk. 1, 2. og 3. pkt., at betaling for vand ikke kan indeholdes i lejen, hvis der er installeret forbrugsmålere, Udlejeren kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet ud over lejen, hvis der er installeret målere i alle lejemål til måling af vandforbruget.
For så vidt angår køling indeholder lejelovens § 46 r, stk. 1, 3. pkt., tilsvarende bestemmelser om, at udlejeren kun kan kræve sine udgifter til leverance af køling dækket ud over lejen, hvis der er installeret målere til måling af forbruget af køling i alle lejemål.
Det foreslås i stk. 2, at udlejeren kun kan kræve refusion af sine udgifter til leverance af vand og køling til lejerne, hvis lejernes forbrug af disse leverancer fordeles efter egnede målere.
De installerede målere til måling af forbrug af el, gas, vand, varme og køling anses for egnede, hvis de er i overensstemmelse med de regler, der er fastsat i Energistyrelsens målerbekendtgørelse, herunder bestemmelsen om, at de skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med målere.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre retstilstanden efter de gældende regler.
Efter lejelovens § 46, stk. 2, er en række lejemålstyper undtaget fra kravet om, at udgifter til varme og opvarmning af brugsvand ikke kan indeholdes i lejen. Der er tale om lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonds el. lign., hvis vedtægter, fundats el. lign. er godkendt af det offentlige, og enkeltværelser til beboelse. Undtagelsen gælder ikke, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til varmefordelingsmåling, der omfatter de pågældende lejemål.
De samme typer lejemål er undtaget fra kravet om, at udgifter til vand henholdsvis køling ikke kan indeholdes i lejen, jf. lejelovens § § 46 p, stk. 2, og § 46 z, stk. 2, 1. pkt. Også for vand og køling gælder det, at lejemålstyperne ikke er undtaget, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til fordelingsmåling af vand og køling, der omfatter de pågældende lejemål.
Det foreslås i stk. 3 at angive, at udlejerens udgifter til leverance af varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling kan indeholdes i lejen i lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme, der tilhører almene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonds el. lign., hvis vedtægter, fundats el. lign. er godkendt af det offentlige, og enkeltværelser til beboelse. Med forslaget videreføres de gældende regler herom.
Efter lejelovens § 46, stk. 2, 2. pkt., og § 46 z, stk. 2, 2. pkt., finder bestemmelserne om, at udgifter til udlejerens leverance af varme, opvarmning af brugsvand og køling kan indeholdes i lejen, ikke anvendelse, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til forbrugsmåling for lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende selvejende institutioner, fonde m.v. og enkeltværelser til beboelse.
Det foreslås i stk. 4, at udgifter til udlejerens leverance af varme, opvarmning af brugsvand og køling ikke skal kunne indeholdes i lejen i de nævnte lejemål, hvis udlejeren efter anden lovgivning har pligt til at måle forbruget af sådanne leverancer. Herved sikres udlejeren mulighed for at kunne opfylde en pligt til forbrugsmåling i de enkelte lejemål i en udlejningsejendom, hvor måling er pålagt udlejeren i medfør af anden lovgivning.
Forslaget indebærer i forhold til de gældende regler, at lejerens forbrug af vand efter måler ikke kan indeholdes i lejen, hvis udlejeren efter anden lovgivning pålægges at forbrugsmåle i alle lejemål. Herudover er det ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Efter de gældende bestemmelser i lejelovens § 36, stk. 3, § 46 j, stk. 6, og § 46 r, stk. 3, er lejerens bidrag til betaling af udgifter til varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Det foreslås i stk. 5, at bidrag skal være pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at lejerens manglende rettidige betaling vil kunne være en misligholdelse, der vil kunne medføre, at udlejeren kan hæve lejeaftalen. Dette svarer til den gældende regel herom for varme og opvarmning af brugsvand, vand og køling.
Ad § 37
Efter lejelovens § 36, stk. 2, skal der udarbejdes et varme- og varmtvandsregnskab, hvis udlejeren vil kræve sine udgifter til leverance af varme og varmt vand refunderet af lejerne. Tilsvarende skal udlejeren udarbejde et vandregnskab efter lejelovens § 46 j, stk. 2, for at få refunderet sine udgifter til vandleverance, hvis der er installeret målere til måling af vandforbruget i de enkelte lejemål. Hvis der er installeret målere til måling af kølingsforbruget i de enkelte lejemål, kan udlejer få sine udgifter til leverance af køling refunderet efter lejelovens § 46 r, stk. 2, ved at udarbejde et kølingsregnskab. Rabat o. lign. skal godskrives regnskabet.
I stk. 1 foreslås det præciseret, at udgifterne til udlejerens leverancer skal opgøres i særskilte regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, køling og koldt vand, for at udlejeren kan kræve sine udgifter dækket ved siden af lejen. Det er således ikke hensigten, at der skal kunne udarbejdes ét samlet forbrugsregnskab for udlejerens leverancer til lejerne af opvarmning, køling og vand.
Det foreslås i stk. 2, at det skal være en generel regel for forbrugsregnskaberne, at opnåede rabatter o. lign., skal godskrives regnskabet. Udlejeren kan således kun få refunderet sine faktiske udgifter til forbrugsleverancer.
Forslaget svarer til de gældende regler og har ikke til hensigt at ændre den gældende retstilstand.
Efter lejelovens § 36, stk. 2, kan udlejeren i varme- og varmtvandsregnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden samt udgifter til energimærkning, kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Hvis varmeleverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift til leverandøren i varme- og varmtvandsregnskabet.
Det er ikke nærmere reguleret i lejelovens § 36, hvorledes udgifter til energimærkning skal medtages i regnskabet.
Det fremgår af de gældende regler i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger, at en energimærkning er gyldig i 10 år, men at gyldighedsperioden nedsættes til 7 år, hvis der ved energimærkningen identificeres besparelser med tilbagebetalingstid under 10 år, der tilsammen udgør mere end 5 pct. af energiforbruget i ejendommen.
På den baggrund har der i praksis været rejst spørgsmål om, hvorvidt udgiften til energimærkning skal medtages som en éngangsudgift i det år, udgiften afholdes, eller om den må medtages med en forholdsmæssig andel i regnskaberne for hvert enkelt år i gyldighedsperioden.
I lejelovens § 46 r, stk. 2, er angivet, hvilke udgifter der kan medtages i kølingsregnskabet. Hvis udlejeren selv leverer køling, kan der i regnskabet medtages udgifter til energiforbruget til køling samt udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af køleanlægget i det omfang, udgifterne er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Leveres kølingen fra et kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal udlejeren medtage den samlede udgift, som forsyningsanlægget opkræver hos udlejeren for leverancen, samt udgifter, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Det foreslås i stk. 3, at udlejeren skal kunne medtage udgifterne til energiforbruget i regnskabsperioden til opvarmning i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand og til køling i kølingsregnskabet. Hvis udlejeren modtager sin varme- eller kølingsleverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, er det foreslået, at hele den udgift, udlejeren skal betale til forsyningsanlægget, skal medtages i varme- henholdsvis kølingsregnskabet, uanset om udgiften vedrører faste eller forbrugsafhængige udgifter til forsyningsanlægget.
Udlejeren skal ligeledes kunne medtage udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg og kølingsanlæg, som udlejeren er blevet pålagt efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Disse udgifter omfatter ikke vedligeholdelse af varme- henholdsvis kølingsanlæg. Sådanne udgifter kan ikke indgå i forbrugsregnskabet, da de er omfattet af udlejerens almindelige vedligeholdelsespligt og derfor indgår som en del af de udgifter, der dækkes af lejebetalingen.
Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Der er foreslået en ny regel i stk. 4 vedrørende medtagelse af udgiften til energimærkning.
For at fjerne tvivlen om, hvorvidt udgiften til energimærkning kan medtages i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand i ét år eller fordeles over en årrække, foreslås det fastsat i stk. 4, at udgiften til energimærkning skal medtages i regnskaberne for varme og opvarmning af brugsvand med lige store beløb i de enkelte år af gyldighedsperioden. Hvis der opstår behov for, at ejendommen får udarbejdet en ny energimærkning inden for den eksisterende energimærknings gyldighedsperiode, vil der ikke være noget til hinder for, at udlejer ligeledes kan medtage denne udgift i regnskaberne for varme og opvarmning af brugsvand i den nye energimærknings gyldighedsperiode med virkning fraudgiftens afholdelse. I en periode kan der således i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand medtages udgifter vedrørende flere forskellige energimærkninger.
Udlejeren afholder udgifterne til energimærkning, når denne er foretaget. For at yde udlejeren kompensation for det rentetab, der opstår som følge af, at udlejeren skal afholde udgiften på det tidspunkt, hvor energimærkningen finder sted, medens lejerne skal godtgøre udlejeren disse udgifter over en periode på indtil 10 år, foreslås der indført mulighed for, at udlejeren kan medtage en passende forrentning af udgiften til energimærkning i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand. Der kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften til energimærkningen, som i det enkelte år ikke allerede er dækket af lejernes betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån kan ikke medtages som en udgift.
For at en forrentning kan anses for passende, må den ikke overstige rente og bidrag på et sædvanligt realkreditlån med en løbetid, der så vidt muligt svarer til energimærkets gyldighedsperiode på det tidspunkt, hvor udgiften afholdes. Det vil således være uden betydning for den forrentning, der kan medtages i varmeregnskabet, om rente- og bidragsniveauet ændrer sig i energimærkningens gyldighedsperiode.
I lejelovens § 46 j, stk. 2, 1. pkt., er det fastsat, hvilke udgifter der kan medtages i vandregnskabet. Det fremgår heraf, at udlejer i vandregnskabet kan medtage samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og vandafledningsafgifter. Hvis udlejeren opnår rabat o. lign., skal ydelsen godskrives regnskabet.
Det foreslås i stk. 5, hvilke udgifter der kan medtages i vandregnskabet. I regnskabet skal således kunne medtages samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand i regnskabsperioden. I disse udgifter indgår bl.a. vand- og vandafledningsudgifter.
Dette svarer til, hvilke udgifter der efter de gældende regler kan medtages i vandregnskabet. Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Efter lejelovens § 46 j, stk. 4, 2. pkt., og § 46 r, stk. 5, 2. pkt., skal lejen nedsættes med et beløb, der svarer til vandudgiften henholdsvis kølingsudgiften i det seneste regnskabsår, hvis der træffes beslutning om, at vand- henholdsvis kølingsforbrug fremover skal ske på grundlag af forbrugsmålere.
I stk. 6 foreslås det, at hvis udgifterne til vand og køling hidtil har været indeholdt i lejen, men nu skal afregnes over et forbrugsregnskab, skal udlejeren samtidig foretage en nedsættelse af lejen, der svarer til den udgift, der det seneste regnskabsår har været indeholdt i lejen.
Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
I stk. 7 er det foreslået at indsætte en bemyndigelse for ministeren til at fastsætte regler om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert år, skal fordeles over flere regnskabsår. Bemyndigelsen indeholder ligeledes fastsættelse af regler for, at udlejeren kan medtage en passende forrentning af sådanne udgifter i regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand. Der kan medtages en passende forrentning af den del af udgiften, som i det enkelte år ikke allerede er dækket af lejernes betaling efter forslaget. Stiftelsesomkostninger ved optagelse af lån kan ikke medtages som en udgift.
Det er hensigten med bemyndigelsen, at ministeren skal have mulighed for på lejelovgivningens område at foretage en administrativ tilpasning, hvis der i regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører udgifter, der skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift.
Ad § 38
I lejelovens § 40, stk. 1, 3.-5. pkt., er angivet, hvilke betingelser et varmeregnskab skal opfylde for at være gyldigt. Det fremgår således, at regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre indsigelse efter § 40, stk. 3. Regnskabet skal ligeledes indeholde oplysning om, hvornår udlejeren har modtaget endelig afregning, hvis varmeleverancen kommer fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Lejelovens § 46 l, stk. 1, 3.-5. pkt., indeholder tilsvarende gyldighedsbetingelser for vandregnskaber.
Lejelovens § 46 u, stk. 1, 3.-5. pkt., indeholder tilsvarende gyldighedsbetingelser for kølingsregnskaber.
I § 38 foreslås det, hvilke oplysninger et forbrugsregnskab skal indeholde for at være gyldigt.
Det foreslås således, at forbrugsregnskabet skal angive, hvor stor en del af udgifterne der påhviler lejeren, og at lejeren kan gøre indsigelse mod regnskabet efter bestemmelserne i lejelovens § 45.
Som en forenkling foreslås det, at udlejeren ved leverancer af varme og køling fra et kollektivt forsyningsanlæg kun skal oplyse i regnskabet, hvornår udlejeren har modtaget endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis regnskabet kommer frem til lejeren mere end 4 måneder efter forsyningsregnskabsårets afslutning. Det skal således ikke fremgå af regnskabet, hvornår endelig afregning er modtaget fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis udlejeren kan nå at aflægge regnskab over for lejerne inden udløbet af den almindelige frist for regnskabsaflæggelse på 4 måneder efter forsyningsregnskabsårets afslutning, jf. lejelovens § 43.
Endelig er det foreslået, at forbrugsregnskabet er ugyldigt, hvis det ikke indeholder de ovennævnte oplysninger.
Det er ikke i øvrigt hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 39
Varmeregnskabsåret begynder efter den gældende lejelovs § 39 1. juni. Dette gælder dog ikke, hvis varmeleverancen sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, da regnskabsåret her skal følge varmeforsyningsanlæggets. Forsyning fra et naturgasanlæg sidestilles i denne henseende med kollektiv varmeforsyning.
Udlejeren har mulighed for med 6 ugers varsel at bestemme, at varmeregnskabsåret fremtidig skal afsluttes på en anden dato, men regnskabsperioden kan ved overgang til nyt regnskabsår ikke overstige 18 måneder.
For vandregnskabsåret fremgår det af lejelovens § 46 j, stk. 2, 2. og 3. pkt., at det skal fastsættes således, at det svarer til det, der afregnes efter i forhold til kommunen eller vandværket, men udlejeren har mulighed for at beslutte, at vandregnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.
Kølingsregnskabsåret begynder efter lejelovens § 46 t, stk. 1, 1. juni. Dette gælder dog ikke, hvis kølingsleverancen sker fra et kollektivt kølingsanlæg, da regnskabsåret her skal følge kølingsanlæggets.
Udlejeren har samme mulighed som for varmeregnskaber for med 6 ugers varsel at bestemme, at kølingsregnskabsåret fremtidig skal afsluttes på en anden dato, men regnskabsperioden kan ved overgang til nyt regnskabsår ikke overstige 18 måneder.
Det foreslås i stk. 1, at regnskabsåret for varme og køling løber fra 1. juni til 31. maj. Dette vil være gældende, medmindre udlejeren efter stk. 2 beslutter, at regnskabet skal begynde på et andet tidspunkt end 1. juni, eller regnskabsåret efter stk. 3 skal følge regnskabsperioden eller aflæsningsperioden for et kollektivt forsyningsanlæg.
Det er foreslået præciseret i stk. 2, at udlejeren kan varsle ændret påbegyndelse af regnskabsår med 6 ugers varsel. Efter forslaget skal udlejeren således varsle, hvornår et nyt regnskabsår skal begynde, i stedet for som efter de gældende regler at varsle, hvornår det skal slutte. Regnskabsperioden kan i forbindelse med en sådan beslutning ikke overstige 18 måneder.
Det er i stk. 3 foreslået, at varme- og kølingsregnskabsåret skal følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår eller aflæsningsperiode for leverancer af varme og opvarmning af brugsvand samt køling. Opgøres forbruget fx månedsvist, skal regnskabet blot have termin, der falder sammen med ét af disse afregningstidspunkter. Efter forslaget i § 46 kan disse bestemmelser ikke fraviges.
I lejelovens § 46 j, stk. 2, er det bestemt, at vandregnskabsåret skal fastsættes således, at det skal svare til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.
Der er i stk. 4 foreslået, at vandregnskabsåret skal fastsættes således, at det skal svare til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog beslutte, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret.
Dette svarer bortset fra udlejerens beslutning om, hvornår et regnskabsår begynder, til de gældende regler, og det er ikke herudover hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 40
I lejelovens § 37, stk. 1, er angivet, at udgifterne til varme og varmt vand fordeles mellem lejerne efter udlejerens beslutning på grundlag af sædvanlige beregningsregler. Det er angivet i bestemmelsen, at fordelingen kan ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og for så vidt angår varmt vand efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.
I lejelovens §§ 46 j og 46 r er det forudsat, at udgifterne til vand og køling kun skal kunne opkræves ved siden af lejen, hvis der er opsat egnede forbrugsmålere.
I stk. 1 foreslås det præciseret, at det er udgifterne til varme og opvarmning af brugsvand, der skal fordeles mellem lejerne. Der skal således ikke ske en fordeling af udgifterne til forbruget af vand, der bliver opvarmet. Det foreslås, at fordelingen af udgifterne mellem lejerne også fremover sker efter udlejerens beslutning på grundlag af sædvanlige beregningsregler enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og for så vidt angår varmt vand enten efter målere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.
I stk. 2 er det foreslået, at det udtrykkeligt skal fremgå af loven, at udlejerens udgifter til leverancer af vand og køling kun skal kunne opkræves på grundlag af egnede forbrugsmålere.
De installerede målere til måling af forbrug af vand, varme og køling anses for egnede, hvis de er i overensstemmelse med de regler, der er fastsat i Energistyrelsens målerbekendtgørelse, herunder bestemmelsen om, at de skal være i overensstemmelse med Sikkerhedsstyrelsens regler om måleteknisk kontrol med målere.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
I stk. 3 er det med henblik på koordinering mellem regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren vedrørende kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg og lejelovgivningens regler om lejefastsættelse og varme- og kølingsregnskaber foreslået, at ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndiges til at fastsætte nærmere regler for fordelingen af udgifter mellem ejendommens lejligheder og lokaler.
Det er hensigten med bemyndigelsen, at ministeren skal have mulighed for at fastsætte regler om udgiftsfordeling, hvis der foretages ændringer i de administrative regler, der fastsættes af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ministeren vil således kunne fastsætte regler om, at udgifter, der udelukkende er rettet mod bestemte typer lejemål, kun skal bæres af de pågældende lejemål.
Det kan ligeledes være hensigtsmæssigt, at der administrativt på lejelovgivningens område kan foretages en tilpasning, hvis der i regler fastsat af klima-, energi- og bygningsministeren i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger indføres nye krav, der medfører udgifter, som skal betales af udlejeren på anden måde end som en løbende årlig udgift.
Hvis der fastsættes regler om fordeling af udgifter, der skal fordeles over flere forbrugsregnskabsår, finder reglerne i den foreslåede lejelovens § 37 om forrentning tilsvarende anvendelse.
Ad § 41
Hvis udgifterne til varme m.v. fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne efter lejelovens § 37, stk. 2 og 3, kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere. Udlejeren kan endvidere kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af varmt vand er påbudt i henhold til lov.
Det fremgår af lejelovens § 46, stk. 4, at beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler.
Leverer udlejeren vand, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne efter lejelovens § 46 j, stk. 1, 1. pkt., kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. En tilsvarende bestemmelse findes for så vidt angår køling i § 46 r, stk. 1, 1. pkt.
Efter lejelovens § 46 j, stk. 1, 2. pkt., og § 46 r, stk. 1, 2. pkt., kan udlejeren kræve, at fordelingen af vandudgifterne og kølingsudgifterne fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov.
Efter lejelovens § 46 j, stk. 5, kan udlejeren modsætte sig gennemførelse af en beslutning om fordeling af vandudgifter efter målere, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig.
Udgifter til installation af målere med henblik på overgang til betaling for varme, varmt vand, koldt vand og køling efter målere betragtes efter lejelovens § 37, stk. 4, § 46 j, stk. 3, og § 46 r, stk. 4, som en forbedring, der kan medføre en lejeforhøjelse.
Beslutninger om fordeling af varme og varmtvandsudgifter og kølingsudgifter efter målere kan efter lejelovens § 37, stk. 5, og § 46 r, stk. 5, 1. pkt., gennemføres med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse.
Beslutninger om fordeling af vandudgifter efter målere kan efter lejelovens § 46 j, stk. 4, 1. pkt., gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.
Det foreslås i stk. 1 at sammenskrive lejelovens § 37, stk. 2 og 3, og § 46, stk. 4, til en samlet bestemmelse om fordeling af varmeudgifter og udgifter til opvarmning af brugsvand.
Det foreslås således, at udlejeren, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgifterne fremover skal foretages på grundlag af egnede varmefordelingsmålere, hvis varmeudgifterne fordeles efter bruttoetageareal eller rumfang.
For så vidt angår opvarmning af brugsvand foreslås det, at udlejeren kan kræve, at udgifterne hertil skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af opvarmet brugsvand er påbudt i henhold til lov. Det er kun udlejeren, der skal kunne kræve udgifterne til opvarmning af brugsvand fordelt efter målere.
Målerne vil være omfattet af reglerne i Energistyrelsens målerbekendtgørelse.
Beslutninger om fordeling af udgifter mellem lejerne på grundlag af målere vil være bindende for alle lejere, uanset om der tidligere er indgået aftaler mellem udlejeren og lejerne om en anden fordeling.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Efter lejelovens § 46 j, stk. 1, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen af udgifter til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere. Efter lejelovens § 46 r, stk. 1, har beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne en tilsvarende mulighed for at kræve, at fordelingen af udgifter til køling fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere.
Det fremgår af lejelovens § 46 j, stk. 1, at hvis udlejeren leverer vand til lejerne, kan udlejeren kræve, at udgifterne til vand fremtidig skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov. Hvis udlejeren leverer køling kan udlejeren tilsvarende efter lejelovens § 46 r, stk. 1, kræve, at udgifterne til køling fremtidig skal fordeles på grundlag af målere, hvis installation af målere til måling af kølingsforbruget er påbudt i henhold til lov.
I stk. 2 er det foreslået, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgifterne til vand og køling fremover skal foretages på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis udgifterne til vand og køling er indeholdt i lejen. Det er endvidere foreslået, at udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne til vand og køling fremover skal foretages på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis det påbydes i henhold til lov, at forbruget i de enkelte lejemål skal fordeles efter målere.
Målerne vil være omfattet af reglerne i Energistyrelsens målerbekendtgørelse.
Beslutninger om fordeling af udgifter mellem lejerne på grundlag af målere vil være bindende for alle lejere, uanset om der tidligere er indgået aftaler mellem udlejeren og lejerne om en anden fordeling.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Efter lejelovens § 46 j, stk. 5, kan udlejeren modsætte sig gennemførelsen af en beslutning om installation af vandmålere, truffet af et flertal af lejerne eller af beboerrepræsentationen, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for rimelig og hensigtsmæssig. Uenighed om udlejerens adgang til at modsætte sig gennemførelsen af lejernes beslutning kan indbringes for huslejenævnet, jf. lejelovens § 106, nr. 7, og boligreguleringslovens § 15, stk. 3.
Det foreslås i stk. 3, at udlejeren skal kunne modsætte sig gennemførelsen af en beslutning om installation af vandmålere, truffet af et flertal af lejerne eller af beboerrepræsentationen, hvis udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for rimelig og hensigtsmæssig. Dette svarer til de gældende regler.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Det foreslås i stk. 4, at opsætning af målere til henholdsvis fordeling af udgifter til varme og opvarmning af brugsvand, vandudgifter og kølingsudgifter efter målere anses for en forbedring. Opsætning af målere kan således medføre en lejeforhøjelse.
Forslaget svarer til de gældende bestemmelser i lejelovens § 37, stk. 4, § 46 j, stk. 3, og § 46 r, stk. 4.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
I stk. 5, foreslås det, at beslutninger om ændret fordeling af udgifter til varme og køling skal ske med 6 ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse, mens ændret fordeling af vandudgifter skal ske med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 42
Det fremgår af lejelovens § 38, at udlejeren med 6 ugers varsel til en betalingstermin kan forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af sin andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand i de tilfælde, hvor udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Der gælder samme varsel for udlejerens krav om forhøjelse af løbende a conto-bidrag. Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
Af bestemmelsens stk. 3 fremgår, at de samlede bidrag for et år højst må opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.
Der findes tilsvarende bestemmelser i lejelovens § 46 k for så vidt angår vand og i § 46 s for så vidt angår køling.
Det foreslås i stk. 1 at sammenskrive bestemmelserne om udlejerens ret til at kræve, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i de samlede udgifter til udlejerens leverance af varme og opvarmning af brugsvand, køling og vand. For så vidt angår leverancer af køling og vand, forudsættes det, at der er installeret egnede målere til måling af lejerens forbrug i alle lejemål, idet udlejeren ellers ikke kan kræve sine udgifter til vand og køling dækket ud over lejen.
Efter forslaget til lejelovens § 45 b kan lejeren dog undlade at betale a conto-bidrag, indtil udlejeren aflægger forbrugsregnskab, hvis dette ikke er fremsendt til lejeren senest 2 måneder efter fristen for aflæggelse af regnskab efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 43.
Krav om betaling af a conto-bidrag og af ændring af bidragets størrelse skal varsles over for lejerne med 6 ugers varsel til en betalingstermin.
I stk. 2 er det foreslået, at lejeren skal betale bidrag med lige store beløb i forbindelse med den almindelige lejebetaling. Hvor ofte der skal betales a conto-bidrag, vil således afhænge af, om der er aftalt månedsvis eller anden betaling af leje.
Dette svarer bortset fra henvisningen til den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 45 b til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand.
I stk. 3 er der for at undgå unødige uenigheder mellem udlejer og lejere om a conto-betaling foreslået en præcisering af, hvorledes forhøjelse af a conto-bidraget i løbet af forbrugsregnskabsåret kan gennemføres.
Med forslaget gives der ikke adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere det løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at dække den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling. Forslaget giver således kun mulighed for, at udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den resterende del af regnskabsåret. Bidraget kan ikke hæves så meget, at hele forhøjelsen dækkes ind i den resterende del af regnskabsåret. Der kan kun ske forhøjelse til et niveau, der ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag kunne have været opkrævet for hele regnskabsåret.
Hvis udlejeren eksempelvis opkræver a conto-bidrag for vand hos en lejer for en forventet udgift på 6.000 kr. årligt, men udgifterne i løbet af regnskabsåret forventes at komme til at udgøre 7.200 kr. årligt, kan udlejeren hæve det månedlige a conto-bidrag fra 500 kr. til 600 kr. for den resterende del af regnskabsåret.
Ad § 43
Efter lejelovens § 40, stk. 1, 1. og 2. pkt., skal regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.
Der er fastsat identiske regler for kølingsregnskaber i lejelovens § 46 u, stk. 1, 1. og 2. pkt.
I lejelovens § 46 l, stk. 1, 1. og 2. pkt., er der fastsat regler for udsendelse af vandregnskaber. Det fremgår heraf, at vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket. Hvis udlejeren har besluttet, at regnskabsperioden skal følge varmeregnskabsåret, skal vandregnskabet udsendes samtidig med varmeregnskabet.
Det er foreslået, at der skal gælde ens bestemmelser for, hvornår regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, vandregnskaber og kølingsregnskaber skal aflægges over for lejerne.
Et forbrugsregnskab skal således som hovedregel være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter, at regnskabsåret er udløbet.
Hvis udlejeren modtager sin leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal regnskabet dog som en undtagelse herfra være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra det kollektive forsyningsanlæg, hvis dette tidspunkt er senere end 4 måneder efter regnskabsårets afslutning. Udlejeren vil således ikke for at kunne anses for at have aflagt regnskab rettidigt være forpligtet til at aflægge forbrugsregnskabet over for lejerne tidligere end 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets afslutning, uanset om 3 måneders-fristen for aflæggelse af regnskab, hvor leverancer kommer fra et kollektivt forsyningsanlæg, måtte ligge tidligere end den almindelige 4 måneders-frist.
Forslaget indebærer for vandregnskabet, at det skal være kommet frem til lejerne 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Herved kommer der i modsætning til den gældende regel i lejelovens § 46 l, stk. 1, til at gælde samme frist for udsendelse af vandregnskab som for varme- og kølingsregnskaberne, hvis varme og køling ikke leveres fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg.
Ad § 44
Efter lejelovens § 40, stk. 2, skal udlejeren, når varmeregnskabet er udsendt, på lejerens forlangende give denne eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde. Det er ejendommens beliggenhed, der er afgørende i denne sammenhæng, ikke ejerens bopæl. Eksempelvis må Hovedstadsområdet opfattes som ét byområde.
Lejelovens § 46 l, stk. 2, og § 46 u, stk. 2, indeholder identiske bestemmelser for så vidt angår vand henholdsvis køling.
Det foreslås, at udlejeren, når varme- kølings- eller vandregnskabet er udsendt, på lejerens forlangende skal give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
Dette svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 45
Det fremgår af lejelovens § 40, stk. 3, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod varmeregnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb.
Tilsvarende bestemmelser om vandregnskaber er fastsat i lejelovens § 46 l, stk. 3, og om kølingsregnskaber i § 46 u, stk. 3.
Det er som en forenkling foreslået at sammenskrive bestemmelserne om lejernes og beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse mod regnskabet for varme og opvarmning af brugsvand, kølingsregnskabet og vandregnskabet.
Det foreslås, at lejeren skriftligt kan gøre indsigelse mod det enkelte forbrugsregnskab senest 6 uger efter, at regnskabet er kommet frem til lejeren. Efter de gældende regler beregnes fristen fra tidspunktet for lejerens modtagelse af det enkelte forbrugsregnskab. Med forslaget kommer fristens beregning til at svare til beregningen af frister for lejerens indsigelse over for krav om lejeforhøjelse.
I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne efter forslaget på samtlige lejeres vegne inden for samme frist gøre indsigelse mod varmeregnskabet.
Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes.
Det er endvidere foreslået præciseret, at udlejeren i de tilfælde, hvor lejerne eller beboerrepræsentanterne gør indsigelse, og hvor der foreligger et efterbetalingskrav mod lejerne, skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren vil fastholde sit krav i henhold til regnskabet for henholdsvis varme, køling og vand. Udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist til at gøre indsigelse.
Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 45 a
Efter lejelovens § 41 kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget varmeregnskabet, hvis lejeren har betalt for lidt i a conto-bidrag. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Det fremgår af bestemmelsens stk. 2, at hvis lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.
Bestemmelsen i lejelovens § 46 v for kølingsregnskaber er indholdsmæssigt identisk med § 41. Lejelovens § 46 m om vandregnskaber indeholder ikke en adgang for lejeren til at dele tillægsbetalingen over 3 måneder, hvis tillægsbetalingen overstiger 3 måneders leje, men er i øvrigt indholdsmæssigt identisk med lejelovens § 41.
Det foreslås i stk. 1 som en forenkling, at der skal gælde samme regler om tillægsbetaling for varme-, kølings- og vandregnskaber.
Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, foreslås det, at udlejeren skal kunne kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget varmeregnskabet. Samtidig foreslås det for større tillægsbetalingskrav, at lejeren skal være berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, hvis tillægsbetalingskravet overstiger 3 måneders leje. Hvis lejeren er berettiget til at dele betalingen i 3 rater, forfalder første rate til det tidspunkt, hvor tillægsbetaling kan kræves.
Det foreslås dog, at hvis lejeren fraflytter, skal tillægsbetalingen uanset størrelse betales senest på fraflytningsdagen.
Forslaget indebærer, at hvis tillægsbetalingen for et vandregnskab overstiger 3 måneders leje, bliver lejeren berettiget til i modsætning til de gældende regler at dele tillægsbetalingen over 3 måneder. måneder. Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand.
Det foreslås i stk. 2, at der skal gælde ens regler for regnskaber for varme og opvarmning af brugsvand, kølingsregnskaber og vandregnskaber, hvis lejeren har betalt for meget i a conto-bidrag. I så fald, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt, uanset beløbets størrelse.
Bestemmelsen svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
Ad § 45 b
Efter lejelovens § 42 mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, hvis varmeregnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af den frist, der er angivet i § 40, stk. 1. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter denne frist, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil lejeren har modtaget varmeregnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.
Bestemmelserne om tillægsbetaling for køling i § 46 x er identisk med § 42, mens den tilsvarende bestemmelse for vand i lejelovens § 46 n foreskriver, at retten til tillægsbetaling mistes, hvis vandregnskabet ikke er kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning fra kommunen eller vandværket for vandleverancen.
Det foreslås i stk. 1, at der skal gælde samme regler for, hvornår udlejeren mister retten til at kræve tillægsbetaling, for varme, opvarmning af brugsvand, vand og køling. Efter forslaget mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren for varme, opvarmning af brugsvand, køling henholdsvis vand, hvis forbrugsregnskabet for den pågældende leverance ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af fristen for fremsendelse af regnskab til lejerne.
Det fremgår at forslaget til lejelovens § 43, at forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, eller senest 3 måneder efter udlejerens modtagelse af endelig afregning for leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, hvis denne frist er senere end 4 måneders-fristen.
Udlejeren mister således retten til at kræve tillægsbetaling, hvis regnskab ikke er fremsendt rettidigt.
I stk. 2 er det foreslået, at lejeren kan undlade at indbetale a conto-bidrag, hvis ikke forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren senest 2 måneder efter fristen for rettidig aflæggelse af regnskab. Lejeren kan undlade at betale a conto-bidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og tillige har modtaget eventuelt for meget betalt a conto-bidrag for den regnskabsperiode, regnskabet vedrører.
Når udlejeren har aflagt forbrugsregnskabet, skal lejeren igen betale a conto-bidrag for fremtiden, men lejeren kan ikke forpligtes til at betale a conto-bidragene for den periode, hvor lejeren har undladt at betale. Lejerens betaling vil så skulle ske i forbindelse med udlejerens aflæggelse af forbrugsregnskab for den pågældende leverance, når regnskabsåret udløber.
Det er i forslaget til lejelovens § 42 fastsat, at der ikke er adgang for udlejeren til i løbet af regnskabsåret at regulere det løbende a conto-bidrag således, at den samlede a conto betaling herved kommer til at dække den forventede udgift for hele det pågældende regnskabsår for henholdsvis varme og opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling. Forslaget giver således kun mulighed for, at udlejeren kan hæve a conto-bidraget for den resterende del af regnskabsåret.
Forslaget indebærer, at a conto-betalingen som følge af, at lejeren i en periode ikke har indbetalt bidrag på grund af udlejerens manglende regnskabsaflæggelse, ikke kan hæves så meget, at hele forhøjelsen dækkes ind af den forhøjede a conto-betaling i den resterende del af regnskabsåret.
Det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand bortset fra de konsekvenser for tillægsbetaling og a conto-bidrag vedrørende vandregnskaber, der er en følge af forslaget til lejelovens § 43 om rettidig fremsendelse af vandregnskab.
Ad § 45 c
Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren efter lejelovens § 43 til det følgende varmeregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift. Hvis fejlen består i en fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Udlejeren kan kræve tillægsbetaling og skal tilbagebetale på samme måde som efter lejelovens § 41
Indholdsmæssigt identiske bestemmelser findes i lejelovens § 46 o om vandregnskaber og i § 46 y om kølingsregnskaber.
Det foreslås som en forenkling, at der skal gælde ens regler for forbrugsregnskaberne for glemte udgiftsposter i regnskaberne.
Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis udlejeren som følge af en undskyldelig fejl har glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, til det følgende varmeregnskab. Der stilles krav om, at udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.
Bestemmelsen svarer til de gældende regler, og det er ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand.
I stk. 2 foreslås det, at udlejeren ved fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne snarest skal rette fejlen ved skriftligt at meddele det til de berørte lejere.
Det er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af regnskab gælder ved fejlagtig udgiftsfordeling. Før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det ved henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling. Det fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var tilsigtet en ændring i forhold til reglerne i 1967-loven.
Det foreslås derfor, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de frister for aflæggelse af regnskab, som er fastsat i den foreslåede bestemmelse i § 43, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at kræve tillægsbetaling hos lejerne. Med forslaget afklares den bestående usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling.
Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand.
Til § 45 d
Det fremgår af lejelovens § 45, stk. 1, at reglerne i §§ 36-44 finder tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning. Udlejeren kan dog kræve, at lejeren fremtidig betaler elektricitetsudgifter på grundlag af afregningsmålere direkte til elselskabet. Ændringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af elektricitet til opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel til et varmeregnskabsårs begyndelse.
Det foreslås i stk. 1, at de foreslåede regler i lejelovens §§ 36-45 c om udlejerens leverance af varme og opvarmning af brugsvand skal finde tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas.
Hvis udlejeren har opsat solceller eller en vindmølle, medfører dette ikke, at udlejer kan stå som direkte leverandør af el til lejers individuelle forbrug. Udlejeren kan i den situation ikke få betaling for den strøm, udlejeren selv producerer via vindmølle eller solceller, men udlejeren kan få refunderet sine udgifter til køb af el i de perioder, hvor solceller og vindmølle ikke leverer tilstrækkelige mængder strøm til at dække forbruget. Leverancen fra solceller og vindmøller betales gennem den forbedringsforhøjelse, lejerne har fået i forbindelse med opsætningen af solceller m.v. Udlejer vil endvidere kunne afkræve lejerne samme udgift som udlejers udgift til målerleje.
Det foreslås, at lejers betaling for el, der leveres af udlejer til individuelt forbrug i lejemålet til andet end opvarmning, skal være omfattet af det samme regelsæt som gælder for betaling for varme.
Det er efter det foreslåede stk. 2 en betingelse for separat opkrævning hos de enkelte lejere, at der anvendes godkendte individuelle el-målere. I denne situation består således ikke de i den foreslåede lejelovens § 40 omtalte muligheder for fordeling efter bruttoetageareal eller rumfang.
Forslaget i stk. 3 indebærer, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne på lige fod med udlejeren kan kræve, at afregning af lejemålets elforbrug fremtidig skal ske på grundlag af afregningsmålere. Herefter skal lejeren afregne sit individuelle forbrug direkte med elselskabet. Samtidig skal udlejeren som konsekvens heraf nedsætte lejen med et beløb, der svarer til den eludgift, der indgik i lejen.
Krav om overgang til individuel afregning af el efter forslaget i stk. 3 vil være underlagt de begrænsninger, der er i ejendommens muligheder for at få opsat individuelle målere.
Det fremgår af forslaget til lejelovens § 41, stk. 4, at installation af målere anses for en forbedring. Dette vil således også gælde for opsætning af målere til elektricitet.
Ad § 46
I lejelovens § 46 er angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af varme og varmt vand, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Endvidere er angivet, at lejelovens 39, stk. 3, om regnskabsperioden ved forsyning fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg ikke kan fraviges ved aftale, ligesom de bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejeren, er angivet. De vedrører den maksimale størrelse af a conto-bidrag og reglerne om aflæggelse af regnskab og a conto-betaling m.v.
I lejelovens § 46 p er tilsvarende angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af vand, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, når der er installeret målere, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Endvidere er i lejelovens § 46 p angivet, at bestemmelserne i lovens kapitel VII B ikke kan fraviges til skade for lejerne.
I lejelovens § 46 z er angivet, at bestemmelserne om opkrævning af udgifter til udlejerens leverance af køling, herunder at udgifter hertil ikke kan indeholdes i lejen, når der er installeret målere, kun kan fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse.
Endvidere er i lejelovens § 46 z angivet, at § 46 t, stk. 3, om at kølingsregnskabsåret skal følge det kollektive kølingsforsyningsanlægs regnskabsår, ikke kan fraviges ved aftale, ligesom de bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejeren, er angivet. De vedrører bestemmelsen i § 46 s, stk. 3, om den maksimale størrelse af a conto-bidrag og reglerne i §§ 46 u-46 y om aflæggelse af regnskab og a conto-betaling m.v.
Lejeforhold om lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse er ikke omfattet af lejelovens regler, men af reglerne i lov om erhvervslokaler m.v. Det foreslås derfor, at bestemmelserne i lejelovens § 46, stk. 1, § 46 p, stk. 1, og § 46 z, stk. 1, ikke medtages i kapitel VII, da de må anses for overflødige.
Det er i stk. 1 foreslået at angive, hvilke bestemmelser i kapitlet der ikke kan fraviges.
Bestemmelserne i § 36, stk. 1 og 2, om udlejerens muligheder for at få sine udgifter til leverance af varme, opvarmning af brugsvand, vand og køling refunderet af lejeren ud over lejen, kan således ikke fraviges. Bestemmelserne i § 39, stk. 3, om, at regnskabsåret for varme- og kølingsregnskaber skal følge regnskabsåret for det kollektive forsyningsanlæg, hvis leverancen af varme og opvarmning af brugsvand henholdsvis køling sker fra et kollektivt forsyningsanlæg, kan heller ikke fraviges.
Det foreslås i stk. 2, at der skal gælde samme regler om, i hvilket omfang reglerne for varme-, vand- og kølingsregnskaber ved aftale kan fraviges til skade for lejeren. Det foreslås, at der skal være mulighed for at fravige bestemmelserne i kapitlet i samme omfang, som de gældende regler i lejelovens kapitel VII B om vandregnskaber kan fraviges. Herved sikres det, at der kommer til at gælde samme regler for, i hvilket omfang reglerne ved aftale kan ændres.
Det foreslås således, at de bestemmelser i kapitel VII, der ikke er ufravigelige, ikke skal kunne fraviges til skade for lejeren.
Advarsel
ADVARSEL: Alt materiale relateret til det lovforberedende arbejde er ikke nødvendigvis overensstemmende med den efterfølgende vedtagne og dermed gældende lov. Stor forsigtighed skal derfor udvises i forbindelse med anvendelsen deraf.