Bestemmelserne i §§ 59 a og 59 b erstatter bestemmelserne i lov om leje §§ 59 a–59 d.
Det foreslås i § 59 a, stk. 1, at udlejeren kan anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende lejens størrelse i de situationer, der er omfattet af bestemmelsens stk. 2-6.
Bestemmelserne finder anvendelse på både uregulerede og regulerede lejemål.
Den foreslåede § 59 a, stk. 2, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 1, og 2. Bestemmelsen indebærer mulighed for, at udlejer (og lejere) kan få forhåndsgodkendt et forbedringsprojekt, for så vidt angår den lejeforhøjelse, dette vil kunne medføre.
Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne samt beregning af den ønskede lejeforhøjelse.
Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse kan stimulere udlejere til en større forbedringsindsats i den eksisterende boligmasse, idet udlejeren med en forhåndsgodkendelse vil kunne foretage en mere præcis vurdering af et påtænkt forbedringsarbejdes rentabilitet. Med en forhåndsgodkendelse er der på forhånd taget stilling til den lejeforhøjelse, forbedringen vil kunne medføre i modsætning til den situation, hvor udlejere kan være tilbageholdende med at iværksætte forbedringsprojekter, fordi det kan være vanskeligt at foretage præcise beregninger af den efterfølgende lejeforhøjelse.
Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse har samtidig en gunstig virkning på såvel det nuværende som det fremtidige vedligeholdelsesbehov, idet der almindeligvis i forbedringsarbejder indgår vedligeholdelse i større eller mindre omfang.
Den foreslåede § 59 a, stk. 3, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver mulighed for, at udlejer kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen inden han iværksætter ombygningsarbejder, der indebærer indretning af en eller flere beboelseslejligheder i en tagetage, som ikke tidligere har været indrettet til beboelse.
Da et projekt om indretning af lejligheder i en tagetage er forbundet med betydelige udgifter, gives udlejer mulighed for, inden ombygningsarbejdet iværksættes, at gøre sig bekendt med størrelsen af den leje, der vil kunne opkræves, hvis arbejderne gennemføres i overensstemmelse med det projektmateriale, huslejenævnet har lagt til grund for forhåndsgodkendelsen.
Den foreslåede § 59 a, stk. 4, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 d. Bestemmelsen giver mulighed for, at en ejer af en enkelt ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening har mulighed for at få godkendt den leje, som de påtænker at udleje boligen for. Der er som udgangspunkt tale om personer uden særlig kendskab til lejelovgivningen, og det er ikke almindeligt, at disse ejere antager den professionelle rådgivning, som udbydes af advokater, ejendomsformidlere og lignende. Dette har i praksis medført, at der ofte sker udlejning til en husleje, som overstiger det, som lejelovgivningen giver mulighed for. Klager lejeren over huslejen til huslejenævnet, nedsætter nævnet – ofte helt uventet for ejeren – den aftalte leje med virkning for fremtiden og i nogle tilfælde med tilbagevirkende kraft.
Forhåndsgodkendelse af lejen for denne type af lejeforhold, hvorefter ejeren kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som lovligt kan opkræves for den pågældende lejlighed, giver således disse ejere mulighed for at sikre sig imod en sådan uforudset lejenedsættelse, og at vurdere, om det er hensigtsmæssigt at leje ud.
Forhåndsgodkendelsen omfatter ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, og er således rettet imod de »uprofessionelle ejere«, som ikke driver udlejning erhvervsmæssigt.
Huslejenævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte leje ved en senere sag imellem ejeren og kommende lejere, hvis der foreligger ændrede forhold, jf. forslagets § 59 b, stk. 4.
Udlejeren har mulighed for at indbringe huslejenævnets forhåndsgodkendelse for boligretten efter de gældende regler indenfor ankefristen. Efter udløbet af ankefristen er afgørelsen fra huslejenævnet endelig, og udlejer vil dermed være afskåret fra at kræve nævnets forhåndsgodkendelse ændret. Under en efterfølgende boligretssag vil huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen kunne have bevismæssig vægt, fordi huslejenævnets afgørelse er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer.
Udlejer har i overensstemmelse med lejelovgivningens almindelige regler mulighed for at regulere lejen efterfølgende ved ændrede forhold.
Den foreslåede § 59 a, stk. 5, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver mulighed for, at udlejeren kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen, inden han iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelserne i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter lov om privat byfornyelse.
Den gældende lovs bestemmelse i § 59 b, stk. 4, 2. pkt., om at huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behandling, er ophævet som overflødig, idet forholdet er dækket af de generelt gældende bestemmelser herom i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, 2. pkt.
Den gældende lovs bestemmelser i § 59 b, stk. 1 og 2, omfatter mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen vedrørende ombygningsarbejder efter kapitel 5 i den tidligere lov om byfornyelse. Da ombygningsarbejder efter den tidligere lov om byfornyelse ikke længere kan iværksættes, foreslås det, at bestemmelserne om forhåndsgodkendelse vedrørende disse arbejder ophæves som overflødige.
Den foreslåede § 59 a, stk. 6, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 e, stk. 1 og 2. Bestemmelsen giver hjemmel til, at udlejeren kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af hvilken lejeforhøjelse, der kan kræves efter gennemførelsen af energibesparende arbejder omfattet af en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, samt hvilken lejeforhøjelse, der kan gennemføres for forbedringerne efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2. Forhåndsgodkendelse efter denne bestemmelse er en gyldighedsbetingelse for aftalen med lejerne efter kapitel 6 a i byfornyelsesloven, idet lejerne skal have mulighed for at vurdere de energimæssige konsekvenser af aftalen.
Den gældende lovs bestemmelse i § 59 e, stk. 3, om at huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behandling, er ophævet som overflødig, idet forholdet er dækket af de generelt gældende bestemmelser herom i boligreguleringslovens § 40, stk. 2, 2. pkt.
Den gældende lovs bestemmelse i § 59 e, stk. 4, om indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten, (ankenævnet i København), er ophævet som overflødige, idet forholdet er dækket af de generelt gældende regler herom i boligreguleringslovens §§ 43 og 44.
Den foreslåede § 59 b, stk. 1,svarer til den gældende lovs § 59 a, stk. 2. Når en udlejer påtænker at gennemføre forbedringsarbejder, herunder forbedringsarbejder i forbindelse med sammenlægning af lejligheder, skal han samtidig med, at han anmoder huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen efter den foreslåede § 59 a, stk. 2, oplyse de lejere, der er berørt af forbedringsarbejderne, om forbedringsarbejdets art samt oplyse lejeforhøjelsens forventede størrelse.
Den foreslåede § 59 b, stk. 2, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 3, 1. pkt., og § 59 c, stk. 3, 1. pkt. Bestemmelsen vedrører udlejerens pligt til at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet i sager, hvor huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse efter forslagets § 59 a, stk. 2 og 3, hvis lejeren fremsætter indsigelse mod lejens størrelse.
Indbringes lejen for huslejenævnet i sager, hvor der er givet forhåndsgodkendelse, er huslejenævnet bundet af sin tidligere afgørelse om lejeforhøjelsens størrelse, jf. forslagets § 59 b, stk. 3. Huslejenævnet, er således afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre ændrede forhold, fx ændring i renteniveau eller forbedringens kvalitet og udførelse gør en justering i opad- eller nedadgående retning påkrævet.
Nævnet er endvidere frit stillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen, hvis udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindeligt har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen.
Klage over den af huslejenævnet trufne afgørelse i forbindelse med en sag om forhåndsgodkendelse kan af udlejeren såvel som af lejerne indbringes for boligretten efter de gældende regler i boligreguleringslovens §§ 43 og 44 om indbringelse af huslejenævnsafgørelser for boligretten (i København via ankenævnet).
Den foreslåede § 59 b, stk. 3, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 b, stk. 3, og stk. 4, 3. pkt. Bestemmelsen vedrører lejemål, hvor udlejeren har fået huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen efter den foreslåede § 59 a, stk. 5. Udlejeren kan efter at have gennemført arbejder med hjemmel i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse anmode om huslejenævnets afgørelse af, om de ombygningsudgifter, der er udført, står i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af den i medfør af § 2, stk. 3, i lov om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse med bestemmelsen i § 5 a i lov om privat byfornyelse.
De gældende bestemmelser i § 59 b, stk. 3, og stk. 4, 3. pkt. 2, omfatter mulighed for indbringelse af sager om gennemførte ombygningsarbejder efter kapitel 5 i den tidligere lov om byfornyelse. Da ombygningsarbejder efter den tidligere lov om byfornyelse ikke længere kan iværksættes foreslås det, at bestemmelserne om forhåndsgodkendelse vedrørende disse arbejder ophæves som overflødige.
Den foreslåede § 59 b, stk. 4, svarer med redaktionelle ændringer til den gældende lovs § 59 a, stk. 3, 2. pkt., § 59 c, stk. 3, 2. pkt. og § 59 e, stk. 3, 2. pkt. Bestemmelsen indebærer, at hvis lejen indbringes for huslejenævnet i sager, hvor der er givet forhåndsgodkendelse efter den foreslåede bestemmelse i § 59 a, stk. 2-6, er huslejenævnet bundet af sin tidligere afgørelse om lejeforhøjelsens størrelse. Huslejenævnet, er således afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre ændrede forhold, fx ændringer i renteniveau, forøgede udgifter eller yderligere nødvendige arbejder gør en justering i opad- eller nedadgående retning påkrævet. Bestemmelsen indebærer således, at nævnet kan godkende en højere leje, hvis værdien af det lejede er forøget. Omvendt udelukker bestemmelsen ikke, at nævnet fastholder eller nedsætter den godkendte leje, hvis det viser sig at værdien af det lejede efter ombygningen er den samme eller lavere end forudsat ved forhåndsgodkendelsen.
Hvis udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen, er huslejenævnet frit stillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen,
Den foreslåede § 59 b, stk. 5, svarer til den gældende lovs § 59 f. Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet i situationer omfattet af §§ 59 a-e skal træffe afgørelse om forhåndsgodkendelse inden for en frist på 2 måneder, efter nævnet har modtaget bemærkninger i forbindelse med partshøring efter § 39, stk. 3, eller modtaget svar på spørgsmål efter § 40, stk. 4, i boligreguleringsloven.