L 97 – bemærkninger til bestemmelse § 1, nr. 42

Det foreslås at ændre den gældende § 65 således, at bestemmelsen udformes som en formålsbestemmelse i stedet for som en bestemmelse, der giver beboerrepræsentanterne umiddelbare rettigheder.

Den gældende bestemmelse indeholder en række regler, som giver beboerrepræsentanterne ret til at få udleveret ejendommens driftsregnskab, at drøfte forskellige spørgsmål, at blive orienteret om ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionær, at være rådgivende i bestemte relationer, at foreslå forbedringer, at føre tilsyn med planlægningen af alle større arbejder i ejendommen, at få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når sådanne arbejder er udført, og at få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen. Endvidere skal udlejeren holde beboerrepræsentanterne orienteret om lejeres klager over andre lejere samt om genudlejning i ejendommen.

Reglerne er alle uden sanktioner, hvilket indebærer, at beboerrepræsentanterne vil skulle rejse en retssag, hvis man vil gøre rettigheden gældende over for en udlejer, som ikke overholder reglerne. En sådan fremgangsmåde er uhensigtsmæssig, da der vil være tale om en økonomisk belastende og tidskrævende opgave, som ikke i videre omfang egner sig til at blive varetaget af en beboerrepræsentation bestående af almindelige lejere uden særlige forudsætninger for at være parter i sådanne sager.

Dertil kommer, at flere af reglerne har et indhold, som ikke indeholder pligter eller rettigheder for parterne. Der kræves for eksempel ikke lovhjemmel for, at en beboerrepræsentant kan fremkomme med råd eller forslag til udlejeren, når der ikke er pligt for udlejeren til at følge rådet.

Det foreslås derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den indeholder en generel beskrivelse af formålet med beboerrepræsentation. Hensigten hermed er at tilskynde parterne i lejeforholdet til at indgå i et konstruktivt og frugtbart samarbejde. Det indgår således i formålet at medvirke til, at der i de enkelte ejendomme skabes gode samarbejdsrelationer imellem lejerne og udlejeren, så konflikter så vidt muligt undgås. Et centralt formål med beboerrepræsentationsordningen er at lette samarbejdet imellem lejerne og udlejeren, idet udlejeren med ordningen kan kommunikere med beboerrepræsentanterne i stedet for hver enkelt lejer. For lejerne indebærer ordningen den fordel, at dialogen med udlejeren foregår via lejere, som har påtaget sig at repræsentere alle lejere, og dermed må formodes at sætte sig ind i de forhold, som er vigtige for lejerne i ejendommen.

På denne baggrund vurderes det at være særdeles vigtigt, at reglerne om beboerrepræsentanternes kompetence er klare og meningsfulde, så der ikke opstår tvister om forståelsen og udmøntningen af reglerne, som hindrer et godt samarbejde. Det er af helt central betydning for ordningens gavnlige virkning, at parterne indgår positivt og konstruktivt i samarbejdet i ejendommen i en åben og imødekommende dialog.

I stk. 1 er der foreslået enkelte regler om udlejerens løbende orientering til beboerrepræsentanterne om visse forhold i ejendomme, herunder om, hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den, om udlejerens ansættelse og afskedigelser af ejendomsfunktionærer og om genudlejning af lejligheder i ejendommen. Reglerne er alene formuleret som hensigtserklæringer, som udlejeren bør iagttage efter nærmere aftale med beboerrepræsentanterne.

I stk. 2-4 er der foreslået nærmere regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne i gennemførelsen af forbedringsarbejder. De foreslåede regler gælder for alle ejendomme, hvor der er oprettet beboerrepræsentation. Det er hensigten, at de foreslåede regler skal erstatte de gældende regler i § 66, som foreslås ophævet, jf. nærmere nedenfor under bemærkningerne til nr. 43.

I stk. 2 er det foreslået, at udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation, inden der varsles iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal indkalde beboerrepræsentanterne til et møde. Indkaldelsen skal være skriftlig. Forslaget omfatter såvel fælles forbedringer som forbedringer i den enkelte bolig. Udlejerens pligt til at inddrage beboerrepræsentanterne udløses, så snart forbedringerne har et sådan omfang, at grænsebeløbet er overskredet for en eller flere af lejerne. For at sikre, at mødet i alle tilfælde skal afholdes inden der varsles forbedringsforhøjelse for de pågældende større forbedringsarbejder, herunder for arbejder, hvor der ikke er krav om varsling af iværksættelse, foreslås, at mødet senest skal indkaldes til afholdelse 2 uger før varsling af forbedringsforhøjelsen.

For en lejlighed på 80 m2 vil dette indebære, at en forbedringsforhøjelse, der tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 400 kr. pr. måned, udløser et krav om inddragelse af beboerrepræsentanterne. Det foreslåede grænsebeløb findes at have en hensigtsmæssig størrelse i forhold til at afgrænse større forbedringsarbejder, hvor det vil være relevant at inddrage beboerrepræsentanterne.

Mødet med beboerrepræsentanterne skal afholdes med henblik på, at udlejeren orienterer og drøfter de påtænkte forbedringsarbejder med beboerrepræsentanterne med udgangspunkt i det udarbejdede udbudsmateriale og et overslag over forbedringsforhøjelsen. Udlejeren skal forud for mødet fremsende materiale i skriftlig form. Mødet skal indkaldes med et rimeligt varsel, som efter omstændighederne ikke bør være kortere end 2 uger. Det skal afholdes i ejendommen eller på et sted i nærheden af ejendommen, som ikke udgør en hindring for beboerrepræsentanternes deltagelse.

For ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens § 24, der indeholder regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, bør den foreslåede procedure indarbejdes i varslingsproceduren, da de sammenfaldende krav kan opfyldes i én og samme proces. For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter boligreguleringslovens § 24 men alene efter lejelovens § 55, skal mødet afholdes inden denne varsling.

I ejendomme, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, vil afholdelse af møde skulle ske inden der kan varsles iværksættelse og dermed adgang til det lejede efter § 55. Er der tale om arbejder udenfor det lejede, vil mødet skulle indkaldes med rimelig frist og afholdes senest 2 uger før der varsles forbedringsforhøjelse.

Det foreslåede svarer til den gældende § 66, stk. 2, idet beløbsgrænsen dog foreslås ændret fra ombygningsudgifter, der overstiger 20 kr. pr. m2 bruttoetageareal, til forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

I stk. 3 er det foreslået, at udlejeren, hvis forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, i henhold til tilbudslovens § 4, stk. 3, senest på ovennævnte møde skal opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst en bydende i licitationen. Udlejeren skal med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen. Det foreslåede svarer til den gældende § 65, stk. 3.

Det følger af det foreslåede, at det i stk. 2 nævnte møde i tilfælde, hvor arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, vil skulle afholdes med rimeligt varsel forud for licitationens afholdelse, idet en sådan typisk afholdes i god tid før der varsles iværksættelse af forbedringsarbejderne.

I stk. 4 er det foreslået, at sanktionen i tilfælde, hvor udlejeren ikke efterlever reglerne i stk. 2 og 3 er, at forbedringsforhøjelsen ikke gyldigt kan opkræves for den del, som overstiger grænsebeløbet på 60 kr. pr. m2 (2015-niveau). Denne virkning er i overensstemmelse med gældende praksis vedrørende boligreguleringslovens §§ 23 og 24.

De foreslåede bestemmelser om inddragelse af beboerrepræsentanterne i forbindelse med gennemførelse af større forbedringsarbejder er omfattet af den foreslåede overgangsbestemmelse i lovens § 5, stk. 2, og træder først i kraft den 1. januar 2016.