Efter de gældende regler er der ikke krav om, at der afholdes indflytningssyn eller udarbejdes indflytningsrapport i forbindelse med indflytning.
Hvis der afholdes indflytningssyn ved indflytning, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af synet en indflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne og lejeren have tilsendt en kopi af rapporten, jf. lejelovens § 9, stk. 2. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Manglende overholdelse af bestemmelsen er ikke sanktioneret.
Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt, jf. lejelovens § 14.
Lejeren kan efter lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede. Lejeren har bevisbyrden for lejemålets stand ved indflytning. Påviser udlejeren således en mangel ved fraflytning, og kan lejeren ikke med henvisning til fx indflytningssyn, indflytningsrapport eller andet løfte bevisbyrden for, at manglen var til stede ved indflytning, påhviler det lejeren at udbedre manglen.
For at sikre dokumentation for det lejedes stand ved indflytning indføres der efter det foreslåede § 9, stk. 2, en pligt for udlejeren til at udarbejde indflytningsrapporter i beboelseslejligheder. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et indflytningssyn. Det forudsættes, at lejeren indkaldes med så tilpas lang en frist, at lejeren har mulighed for at være til stede.
Efter det foreslåede § 9, stk. 3, skal rapporten udleveres til lejeren. Det må dog ikke komme udlejeren til skade, hvis lejeren ikke vil tage imod rapporten. Det foreslås derfor, at indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
Der stilles ikke formkrav til indflytningsrapporten. Rapporten kan således udarbejdes skriftligt eller på andre sædvanlige læsbare medier end papir, fx e-mail. Ministeriet vil udarbejde et eksempel på udformningen af en indflytningsrapport.
Møder lejeren op til indflytningssynet, skal lejeren dog have rapporten udleveret ved synet. Gennemfører udlejeren fx synet ved elektronisk registrering, skal lejeren således have udleveret en udskrift af rapporten ved synet. Udlejeren kan i den situation ikke fremsende rapporten på e-mail til lejeren.
Når lejeren skriver under på indflytningsrapporten ved indflytningssyn, indgår parterne ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved lejeren afskriver sig retten til at gøre krav gældende. Sådanne krav om afhjælpning af mangler skal lejeren gøre gældende inden 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, jf. den gældende § 14. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet, og nævnets afgørelse vil dermed kunne medføre en ændring af indflytningsrapporten.
Indflytningsrapporten er således som udgangspunkt udlejerens udspil til, hvordan lejemålet så ud ved indflytningen. Det er ikke et krav, at parterne bliver enige om rapportens indhold. Lejeren skriver dermed alene under på at have modtaget rapporten.
Der henvises i den forbindelse til nr. 61, hvor det foreslås, at uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet. Huslejenævnet vil i den forbindelse kunne konstatere eventuelle mangler ved en besigtigelse af lejemålet.
Møder lejeren ikke op til synet, skal udlejeren sende rapporten til lejeren. Det kan fx ske via e-mail.
For at sikre, at reglerne overholdes, fortaber udlejeren efter det foreslåede § 9, stk. 4, sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en indflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt den indflyttende lejer hertil, udarbejdet indflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Udlejerens manglende overholdelse af reglerne skal dog ikke medføre, at lejeren omkostningsfrit kan forvolde skade på det lejede. Det foreslås derfor, at krav på baggrund af lejerens misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, ikke fortabes ved fraflytning. Misligholdelse skal ses i modsætning til almindelig slid og ælde, som lejeren hæfter for som følge af lejerens vedligeholdelsespligt. I modsætning til misligholdelse skyldes almindelig slid og ælde ikke lejerens ansvarspådragende handlinger, men derimod hændelige begivenheder ved normal brug.
Udlejeren vil herefter alene kunne fortabe krav om almindelig istandsættelse på baggrund af lejelovgivningen og parternes aftale herom.
Det foreslås, at kravene om afholdelse af indflytningssyn i det foreslåede § 9, stk. 2, ikke omfatter udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.
Forslaget har som formål at sikre en bedre beskyttelse af lejeren end i dag. Med ordningen sikres dokumentation for lejemålets stand ved indflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres og reglerne kan ikke fraviges. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de gældende usanktionerede og fravigelige regler om afholdelse af indflytningssyn med beboerrepræsentationens deltagelse ophæves som overflødige efter indførelsen af den foreslåede ordning. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationens kendskab til ejendommen og dens drift.
Angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport må anses som en reklamation efter lejelovens § 14. Efter bestemmelsen skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig en oprindelig mangel senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Indførelsen af flyttesyn ændrer ikke på lejerens pligter efter lejelovens § 14.