I et nyt § 18 a foreslås indført regler om obligatoriske vedligeholdelsesplaner i store ejendomme.
Formålet med forslaget er at sikre den mest hensigtsmæssige vedligeholdelse af private udlejningsejendomme ved, at der etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner i ejendomme med mindst 7 lejemål pr. 1. januar 1995, der er beliggende i kommuner, hvor reglerne i kapitel II-IV finder anvendelse (store ejendomme). De foreslåede regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner finder ikke anvendelse for ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis ejerne ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt for udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.
I stk. 1 foreslås, at vedligeholdelsesplanen skal omfatte alle større vedligeholdelsesarbejder, der ligger ud over de mindre, løbende vedligeholdelsesarbejder.
Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens beboerrepræsentation, udlejeren skal således indkalde beboerrepræsentationen til et møde med henblik udarbejdelse og revision af planen.
Planen skal revideres og ajourføres hvert år, dels i forhold til de arbejder, der indgår i den gældende plan, dels i forhold til det 10. år. Udgifter til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen anses som en driftsudgift.
Det foreslås i stk. 3, at by, bolig og landdistriktsministeren kan fastsætte nærmere regler om indholdet, herunder om opdeling af påtænkte vedligeholdelsesarbejder på bygningsdele, hvordan og hvornår arbejderne skal udføres og forventede omkostninger hertil. Det er hensigten at fastsætte regler om, at beskrivelsen af arbejderne skal have et bestemt konkret indhold, så det efterfølgende kan konstateres, om arbejderne er udført. Det er ikke nok, at der formelt er en plan. Det er ikke hensigten at fastsætte formkrav, men alene krav til, hvad planene som minimum skal indeholde. Der vil være en formodning for, at der vil være større vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme indenfor en 10 års-periode.
Hvis arbejderne i vedligeholdelsesplanen ikke udføres, finder lejelovgivningens almindelige regler om vedligeholdelsespåbud anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejerens begæring pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, og Grundejernes Investeringsfond kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse.
Huslejenævnet vil efter de gældende regler ikke kunne pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, alene fordi de er angivet i en vedligeholdelsesplan. Der skal således konkret være tale om manglende vedligeholdelse fra udlejerens side.
Bevisbyrden, for at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder omfattet af vedligeholdelsesplanen, påhviler udlejeren.
Der henvises til nr. 25, hvor det foreslås, at uenighed mellem lejere og udlejeren om vedligeholdelsesplanen, herunder om udarbejdelse og gennemførelse af planen, afgøres af huslejenævnet.
For at sikre at der udarbejdes vedligeholdelsesplaner foreslås det i stk. 2, at udlejeren kan miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, hvis udlejeren ikke udarbejder en skriftlig vedligeholdelsesplan. Det foreslås, at udlejeren mister retten hertil i perioden fra lejernes indbringelse af sag herom for huslejenævnet til en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne. Udlejeren har ikke en generel pligt til at udlevere vedligeholdelsesplanen til den enkelte lejer. Hvis udlejeren ikke fremlægger en vedligeholdelsesplan i forbindelse med en huslejenævnssag herom, vil udlejerne dog miste krav på at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Beløb, som udlejeren har mistet retten til at opkræve i en periode, kan ikke efterfølgende opkræves, når vedligeholdelsesplanen er udarbejdet.
Forslaget om, at udlejer kan miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, finder ikke anvendelse i den situation, hvor udlejeren har udarbejdet en vedligeholdelsesplan i overensstemmelse med det foreslåede § 18 a, stk. 1, som lejerne efterfølgende indbringer for huslejenævnet.