For at forenkle fremgangsmåden ved huslejereguleringer foreslås det, at der indføres en ny § 9 a i boligreguleringsloven, som giver udlejer mulighed for at beslutte, at lejen en gang om året og i perioder på 2 år ad gangen reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejer vil selv kunne vælge, om lejen skal reguleres (som hidtil) efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 7, jf. § 8, eller efter nettoprisindeks.
Det foreslås i stk. 1, at en beslutning om regulering efter nettoprisindeks er bindende i perioder på 2 år ad gangen. Der kan således hverken træffes beslutning om en kortere eller en længere periode. Ved udløbet af 2 års-perioden skal udlejeren beregne lejen efter boligreguleringslovens § 7, det vil sige efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, sendes til lejeren inden 2 års-periodens udløb.
Viser det sig, at den beregnede omkostningsbestemte leje er lavere, end den leje, som den indeksregulerede leje udgør ved 2 års-periodens udløb, skal udlejeren nedsætte lejen til dette beløb. Nedsættelsen skal ske senest med virkning fra tidspunktet for periodens udløb.
Viser det sig ved 2 års-periodens udløb, at den omkostningsbestemte leje er højere, end den leje, der er fastsat efter nettoprisindeks, kan udlejer varsle og opkræve en lejeforhøjelse. Eventuel varsling af lejeforhøjelse vil skulle ske under iagttagelse af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 3, hvorefter lejeforhøjelse, hvis ikke andet er aftalt, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Uanset om det efter periodens udløb måtte vise sig, at den nettoprisindeksregulerede leje er højere eller lavere end den omkostningsbestemte leje, hverken kan eller skal der ske nogen efterregulering for eventuelle afvigelser fra en beregnet omkostningsbestemt husleje i selve 2 års-perioden.
Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for en del af lejen. Den del af lejen, der udgøres af skatter og afgifter samt det beregnede afkast af ejendommens værdi, kan ikke indgå i nettoprisindeksreguleringen. Disse beløb beregnes og reguleres fortsat efter de allerede gældende regler herom. Forslaget indebærer således, at skatter og afgifter fortsat reguleres efter lejelovens §§ 50-52. Afkastet vil ligeledes – og uanset beslutning om regulering efter nettoprisindeks – kunne reguleres efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7. Da de beløb, der løbende afsættes til vedligeholdelse, allerede i dag reguleres én gang årligt efter nettoprisindeks, vil udlejers beslutning om at regulere lejen efter nettoprisindeks ikke indebære ændringer i reguleringen af disse beløb.
Det foreslås endvidere i stk. 1, at beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal omfatte alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt.
For lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, består imidlertid fortsat mulighed for at regulere lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt., hvilket indebærer, at der for § 5, stk. 2, lejemål vil kunne aftales en regulering efter nettoprisindeks af den fulde leje. Er der således indgået aftale om regulering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt., kan regulering af lejen i sådanne lejeaftaler - uanset udlejerens beslutning om at regulere lejen efter nettoprisindeks efter lovens § 9 a – fortsat kunne ske efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt. for dette eller disse lejemål. Er der aftalt en regulering af lejen efter lovens § 15 a, hvorefter udlejeren i en række forskellige situationer har mulighed for at fastsætte en fri husleje, omfatter beslutningen om regulering efter § 9 a heller ikke disse lejemål.
I stk. 2 foreslås det, at hvis udlejer fremover ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindeks efter stk. 1, kan udlejer overgå hertil blot ved at sende lejerne en meddelelse om, at lejen i de næste 2 år fra en nærmere angiven dato, én gang om året vil blive reguleret efter nettoprisindeks. En ny 2 års-periode kan tidligst påbegyndes, når der er forløbet mindst 12 måneder siden udløbet af en tidligere 2 års- periode. Lejeforhøjelse baseret på en regulering efter nettoprisindeks kan således tidligst få virkning 12 måneder efter, at seneste leje(forhøjelse) beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje er trådt i kraft, eller efter at lejen er sat ned til samme niveau som den omkostningsbestemte husleje, hvis niveauet for den nettoprisindeksregulerede leje har oversteget niveauet for den omkostningsbestemte leje.
Som følge af kravet om, at der som minimum skal være gået 12 måneder efter seneste varsling af omkostningsbestemt husleje, før lejen kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, sammenholdt med kravet om, at der efter udløbet af 2 års-perioden igen skal gå minimum 12 måneder, før der igen kan ske en regulering af lejen efter nettoprisindeks, vil huslejen i en periode på 3 år, reelt set alene kunne reguleres efter nettoprisindeks i de 2 af årene.
Det foreslås endelig i stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1 skal varsles for lejerne 3 måneder før lejeforhøjelsen skal træde i kraft. Kravet skal være skriftligt, og det skal fremgå heraf, hvordan lejeforhøjelsen er beregnet. Det vil sige, at den nuværende leje, størrelsen af den procentvise stigning i nettoprisindekset, der reguleres med, lejeforhøjelsens størrelse og størrelsen af den fremtidige husleje skal fremgå af varslingen.
Den »nuværende leje«, der skal fremgå af varslingen, skal være den senest varslede omkostningsbestemte husleje. Hvis denne har været indbragt for huslejenævnet, vil en beregning af lejeforhøjelse efter nettoprisindeks skulle tage udgangspunkt i den af huslejenævnet senest godkendte husleje.
Udlejeren vil kunne sende meddelelsen om beslutning om fremtidig regulering efter nettoprisindeks, jf. stk. 2, senest samtidig med den første varsling om lejeforhøjelse beregnet efter nettoprisindeks.
Lejen kan ikke samtidigt reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje og efter reglerne om regulering efter nettoprisindeks. Det er derfor i stk. 4 foreslået, at lejeforhøjelse, beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 7, tidligst kan få virkning efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2 års-periode og 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af nettoprisindeksregulering i kraft.
Lejeren kan efter den gældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 15, stk. 1, indbringe en varsling efter nettoprisindeks for huslejenævnet. Der henvises også til nr. 14, hvor det foreslås, at beboerrepræsentanterne får kompetence til at indbringe varslinger m.v. efter nettoprisindeks for nævnet på samtlige lejeres vegne.
Da udlejerens beslutning om at regulere efter nettoprisindeks efter § 9 a omfatter alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, foreslås i lovforslagets § 1, nr. 2, at udlejeren i lejeaftaler, som indgås i løbet af 2 års-perioden, skal oplyse nye lejere om, at lejen aktuelt reguleres efter nettoprisindeks. Det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår 2 års-perioden udløber.