L 97 – bemærkninger til lovforslaget – lovforslagets baggrund og formål

Lejelovgivningen er kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor - både politisk og blandt brugerne - været et ønske at forenkle lovgivningen.

På den baggrund har der siden 2005 været forhandlet med lejer- og udlejerorganisationerne om en modernisering og forenkling af lejelovgivningen. Fra lejersiden har deltaget Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforeninger og BOSAM, mens udlejersiden har været repræsenteret af Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere.

Efter en omfattende gennemgang af lovgivningen, som ikke førte til en fælles indstilling om et forenklingsforslag, blev det i december 2007 aftalt med de deltagende organisationer, at de uden ministeriets deltagelse skulle sammensætte og afpudse en skitse til et forslag til forenkling og modernisering af lejelovgivningen, som alle organisationer stod bag. Det blev i den forbindelse gjort klart, at en forudsætning for, at forslagene efterfølgende kunne implementeres i et lovforslag, ville være, at de omfattede forslag havde så stor indholdsmæssig tyngde, at der kunne opnås en reel forenkling og modernisering.

Organisationerne fremkom efter et par forlængelser af forhandlingsfristen i oktober 2008 med en såkaldt »enighedsliste«, omfattende 57 punkter. »Enighedslisten« omfatter dels strukturforslag, herunder forslag om bestemmelsernes placering i forskellige love, samt forslag, der vedrører andet end forholdet mellem ejer og lejer, herunder forhandlingsproceduren mellem organisationerne og aflønning af huslejenævnsmedlemmer, dels materielle forslag til forenklinger, hvoraf enkelte kan implementeres

Regeringen vurderer ikke, at listens forslag forenkler og moderniserer lovgivningen i et omfang, der kan opveje de ulemper i form af usikkerhed om den gældende retstilstand, som en sammenskrivning af lejelovgivningen vil medføre.

Organisationerne har derfor i flere omgange været indbudt til drøftelser af en samlet forslagspakke. Formålet hermed har dels været at opnå enighed om udmøntningen af enighedslistens forslag og dels at give tilstrækkelig substans til et forslag til en samlet lov ved at supplere organisationernes forhandlingsresultat på væsentlige problemområder.

Regeringen har siden sin tiltræden i 2011 gennemført sonderinger af en sidste mulighed for en udmøntning af organisationernes enighedspunkter i lovgivning. På baggrund af lejer- og udlejerorganisationernes tilbagemeldinger blev der aftalt et faseopdelt forhandlingsforløb, hvor man gennem 5 faser ville nå gennem en udmøntning af organisationernes enighedsliste og tilføre enighedslistens forslag tilstrækkelig indholdsmæssig tyngde.

De to første faser af forhandlingsforløbet omfattede udmøntning af materielle enighedspunkter i lovgivning. Faserne blev afsluttet med udgangen af 2012 med enighed om udmøntning i lovbestemmelser. Der var enighed om at lade enkelte punkter udgå, idet organisationerne ikke kunne anvise en finansiering heraf, der ikke medførte udgifter for det offentlige.

I maj 2013 blev organisationerne i overensstemmelse med det aftalte forhandlingsforløb præsenteret for de seks elementer, der ønskedes drøftet i fase 3 af det aftalte forhandlingsforløb. Elementerne omfatter - centreret om væsentligt forenklede og moderniserede regler for vedligeholdelse og for varsling af lejeforhøjelser - de 6 supplerende områder for forslag, der er medtaget i dette lovforslag.

BOSAM og Danmarks Lejerforeninger ønskede i modsætning til Lejernes Landsorganisation, Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere ikke at fortsætte forhandlingerne om udmøntning af enighedslisten på dette grundlag. Det måtte derfor konstateres, at forhandlingerne med organisationerne var brudt sammen, og at der således ikke kunne opnås opbakning fra alle organisationer til et samlet lovforslag med tilstrækkelig tyngde til at opveje ulemperne ved en sammenskrivning af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser i én lov.

På den baggrund har Folketingets partier været indkaldt til forhandlinger om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen, hvilket den 11. juni 2014 resulterede i indgåelsen af et bredt forlig mellem regeringen og Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og SF herom.

Det har i den sammenhæng været et vigtigt hensyn, at den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere ikke forrykkes. I den forbindelse er partierne bag forliget enige om, at der ikke kan gennemføres væsentlige forenklinger, hvis der på forhånd ses bort fra enkeltforslag, der er af størst interesse for enten lejerne eller udlejerne. Balancen mellem lejere og udlejere skal efter forliget ikke opretholdes i det enkelte (del)forslag, men derimod i det samlede lovforslag, som således vil indeholde elementer, der hver for sig er til størst glæde for den ene af parterne i lejeforholdet.

Forliget omfatter overordnet et to-faset forløb for forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Første fase omfatter en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af områder som beskrevet nedenfor. Heri indgår forslag til fjernelse af dublerende bestemmelser i de to love. I forlængelse heraf omfatter anden fase en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Fase 1 af forliget udmøntes i dette lovforslag, der - udover en række punkter fra lejer- og udlejerorganisationernes enighedsliste, som parterne var enige om udmøntningen af - omfatter de elementer, der er omtalt nedenfor under pkt. 2.

Forliget omfatter ligeledes, at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skal undersøge, hvordan der kan skabes større åbenhed om og overblik over huslejenævnenes afgørelser. Ministeriet vil i den forbindelse vurdere, hvordan man gennem yderligere tiltag kan sikre kvaliteten i huslejenævnsafgørelser, fx gennem udarbejdelse af skabeloner eller formularer for forskellige typer af typiske huslejenævnsafgørelser.

Herudover indgår det som en del af forliget, at der to år efter lovændringens ikrafttræden skal foretages en evaluering af, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede virkning.

Forligspartierne er enige om i evalueringen bl.a. at få vurderet, om ordningen med indførelse af obligatoriske ind- og fraflytningssyn har medført et fald i antallet af sager om istandsættelse ved fraflytning, ligesom det skal undersøges, om begrænsningen af mulighederne for at aftale nyistandsættelse har begrænset de store flytteregninger, som ses i dag, og om begrænsningen har medført en forringelse af vedligeholdelsesstandarden.

Det skal i evalueringen ligeledes undersøges, om de initiativer, som iværksættes med henblik på at øge gennemsigtigheden omkring huslejenævnenes afgørelser, er tilstrækkelige, og om initiativerne med henblik på at styrke huslejenævnes afgørelser, bruges af huslejenævnene. Det skal undersøges, om adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejer- eller andelsboliger medfører en øget anvendelse af muligheden for forhåndsgodkendelse og om ændringen har medført øget ventetid i sagsbehandlingen hos huslejenævnene.

Resultatet af evalueringen skal indgå i en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven i én lov i det omfang forligspartierne er enige om at foretage de ændringer, evalueringen peger på.